--- title: "Was der Immobilienkauf an der Algarve 2026 wirklich kostet: IMT, Stempelsteuer, IMI und Sätze für Zweitwohnsitze erklärt" slug: algarve-immobilienkauf-steuern-imt-stempelsteuer-imi-2026 pillar: buying author: "Homiberia Content Team" date_published: 2026-09-28 date_modified: 2026-09-28 reading_time: 7 locale: de canonical: https://www.homiberia.com/de/blog/algarve-immobilienkauf-steuern-imt-stempelsteuer-imi-2026 --- # Was der Immobilienkauf an der Algarve 2026 wirklich kostet: IMT, Stempelsteuer, IMI und Sätze für Zweitwohnsitze erklärt > Die größte Steuer beim Kauf an der Algarve ist die IMT. 2026 hängt ihr Satz vom Preis ab und davon, ob die Immobilie Ihr ständiger Hauptwohnsitz oder ein Zweitwohnsitz wird. Beim Kauf fällt außerdem Stempelsteuer an, und als Eigentümer zahlen Sie jedes Jahr IMI. ## Die kurze Antwort Wer an der Algarve eine Immobilie kauft, zahlt bei der Beurkundung zwei Übertragungssteuern: die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) und die Stempelsteuer (Imposto do Selo). Danach fällt die IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) an, eine jährliche Grundsteuer. Alle drei werden von der portugiesischen Steuerbehörde (Autoridade Tributária e Aduaneira) festgelegt und im Portal das Finanças veröffentlicht. Die IMT beeinflusst Ihr Budget am stärksten. 2026 liegt sie zwischen 0 % und 7,5 %, je nach steuerpflichtigem Wert und Nutzung der Immobilie. Ein Zweit- oder Ferienhaus zahlt mehr als dieselbe Immobilie, die Sie als ständigen Hauptwohnsitz kaufen – vor allem bei niedrigeren Preisen. ## IMT 2026: Welche Tabelle für Sie gilt Das IMT-Gesetz (CIMT, Artikel 17) enthält getrennte Steuertabellen. Entscheidend ist, ob die Wohnung ausschließlich als Ihr ständiger Hauptwohnsitz (habitação própria e permanente) dient. Ist das nicht der Fall – etwa bei einem Zweitwohnsitz, einem Ferienhaus oder einer Wohnung zur Vermietung –, gilt die höhere Wohnimmobilien-Tabelle. Die unten genannten Stufengrenzen wurden durch das Lei n.º 73-A/2025 vom 30. Dezember festgelegt. ### Zweitwohnsitze und andere Wohnimmobilienkäufe - Bis 106.346 €: 1 % - Über 106.346 € bis 145.470 €: 2 % Grenzsteuersatz - Über 145.470 € bis 198.347 €: 5 % Grenzsteuersatz - Über 198.347 € bis 330.539 €: 7 % Grenzsteuersatz - Über 330.539 € bis 633.931 €: 8 % Grenzsteuersatz - Über 633.931 € bis 1.150.853 €: pauschal 6 % auf den gesamten Wert - Über 1.150.853 €: pauschal 7,5 % auf den gesamten Wert ### Ihr ständiger Hauptwohnsitz - Bis 106.346 €: 0 % - Über 106.346 € bis 145.470 €: 2 % Grenzsteuersatz - Über 145.470 € bis 198.347 €: 5 % Grenzsteuersatz - Über 198.347 € bis 330.539 €: 7 % Grenzsteuersatz - Über 330.539 € bis 660.982 €: 8 % Grenzsteuersatz - Über 660.982 € bis 1.150.853 €: pauschal 6 % auf den gesamten Wert - Über 1.150.853 €: pauschal 7,5 % auf den gesamten Wert Für bestimmte Hauptwohnsitzkäufe nach Artikel 9 Absätze 2 bis 5 des IMT-Gesetzes gilt eine eigene, niedrigere Tabelle: 0 % bis 330.539 €, darüber dieselben Stufen von 8 %, 6 % und 7,5 %. Ob Sie darunter fallen, ist eine Rechtsfrage. Klären Sie sie mit Ihrem Anwalt, bevor Sie sich darauf verlassen. ### Grundstücke und Nichtwohnimmobilien Für ländliche Grundstücke (prédios rústicos) gilt ein einheitlicher IMT-Satz von 5 %. Andere städtische Immobilien, die keine Wohnungen sind, sowie sonstige entgeltliche Erwerbe zahlen 6,5 %. Das ist relevant, wenn Sie ein Grundstück, eine als Nichtwohngebäude eingestufte Ruine oder eine gemischte Immobilie kaufen. ## So wird die IMT berechnet: Rechenbeispiele ![Taschenrechner und Unterlagen zur Berechnung der Steuern beim Immobilienkauf](https://images.unsplash.com/photo-1554224154-26032ffc0d07?ixid=M3w5ODQ4OTl8MHwxfHNlYXJjaHwxfHxjYWxjdWxhdG9yJTIwZG9jdW1lbnRzJTIwcHJvcGVydHklMjBwdXJjaGFzZXxlbnwxfDB8fHwxNzkwNTg5ODc1fDA&ixlib=rb-4.1.0&q=80&fm=jpg&fit=crop&w=1200) Die IMT ist nicht einfach der Grenzsteuersatz mal Kaufpreis. Unterhalb der Pauschalstufen wird der steuerpflichtige Wert zweigeteilt. Der Teil bis zur Obergrenze der höchsten vollständig erfassten Stufe wird mit dem veröffentlichten Durchschnittssatz dieser Stufe besteuert; der Rest mit dem Grenzsteuersatz der Stufe, in die der Preis fällt. Für die Zweitwohnsitz-Tabelle betragen die veröffentlichten Durchschnittssätze an der Obergrenze jeder Stufe 1 % (106.346 €), 1,2689 % (145.470 €), 2,2636 % (198.347 €) und 4,1578 % (330.539 €). Für die Hauptwohnsitz-Tabelle sind es 0 %, 0,5379 %, 1,7274 % und 3,8361 %. - Zweitwohnsitz für 300.000 €: 198.347 € × 2,2636 % (rund 4.490 €) plus 101.653 € × 7 % (rund 7.116 €) = rund 11.605 € IMT. - Dieselbe Immobilie für 300.000 € als Hauptwohnsitz: 198.347 € × 1,7274 % (rund 3.426 €) plus 101.653 € × 7 % (rund 7.116 €) = rund 10.542 € IMT. - Zweitwohnsitz für 500.000 €: 330.539 € × 4,1578 % (rund 13.743 €) plus 169.461 € × 8 % (rund 13.557 €) = rund 27.300 € IMT. - Zweitwohnsitz für 800.000 €: pauschal 6 % auf den gesamten Wert = 48.000 € IMT. - Jeder Wohnimmobilienkauf für 1.500.000 €: pauschal 7,5 % auf den gesamten Wert = 112.500 € IMT. > **Tip:** Diese Zahlen haben wir anhand der offiziellen Tabellen für 2026 berechnet und auf volle Euro gerundet. Lassen Sie den genauen Betrag und den steuerpflichtigen Wert von Ihrem Anwalt oder mit dem Rechner im Portal das Finanças bestätigen, bevor Sie den Vorvertrag unterschreiben. ## Stempelsteuer beim Kauf Die Stempelsteuer (Imposto do Selo) wird zusätzlich zur IMT auf die Eigentumsübertragung erhoben und vor der Beurkundung gezahlt. Regeln und Satz veröffentlicht die Steuerbehörde im Portal das Finanças. Die Quellen dieses Artikels enthalten den aktuellen Satz nicht, daher nennen wir hier keinen. Bitten Sie Ihren Anwalt, ihn in Ihre schriftliche Kostenaufstellung aufzunehmen. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, fragen Sie auch die Bank, denn das Darlehen selbst kann eigene Gebühren auslösen. ## IMI: die jährlichen Kosten als Eigentümer Die IMI ist die wiederkehrende Grundsteuer, die Sie als Eigentümer jedes Jahr zahlen. Sie ist kommunal, es gibt also keinen landesweit einheitlichen Wert; Regeln und Sätze werden über das Portal das Finanças veröffentlicht. Geprüfte IMI-Sätze 2026 für die Gemeinden der Algarve liegen uns nicht vor. Planen Sie sie daher als jährlichen Posten ein und erfragen Sie den Betrag für die konkrete Immobilie und den concelho bei Ihrem Anwalt oder anhand des letzten IMI-Bescheids des Verkäufers. ## Was die aktuellen Preise an der Algarve für Ihre Steuer bedeuten Laut INE lag der Medianpreis tatsächlich verkaufter Wohnimmobilien (alle Wohnungsarten zusammen) an der Algarve in den zwölf Monaten bis zum 1. Quartal 2026 bei 3.240 € pro m² – 15,1 % mehr als ein Jahr zuvor mit 2.814 €. Neubauten wurden zu einem Median von 3.573 € pro m² verkauft, Bestandsimmobilien zu 3.158 € pro m². Das sind erfasste Verkäufe, keine Angebotspreise. Die Bankbewertungen zeigen in dieselbe Richtung. Nach INE-Zahlen, über die The Portugal News berichtete, lag die mediane Bankbewertung von Wohnungen an der Algarve im Juli 2026 bei 3.010 € pro m² – nur im Großraum Lissabon war sie höher. Insgesamt lagen die Wohnimmobilienbewertungen in der Region 32,6 % über dem Landesmedian. Konkret: Zum INE-Median kostet eine Immobilie mit 100 m² rund 324.000 €. Sie fällt in die IMT-Stufe mit 7 % Grenzsteuersatz und würde als Zweitwohnsitz nach unserer Berechnung rund 13.285 € IMT zahlen: 198.347 € × 2,2636 % (rund 4.490 €) plus 125.653 € × 7 % (rund 8.796 €). Steigende Preise schieben mehr Käufe in die 8-%-Stufe oder in die Pauschalstufen. Prüfen Sie daher vor der Verhandlung, in welche Stufe Ihr Preis fällt. ## Budget-Checkliste vor dem Angebot ![Käufer unterschreibt einen Immobilienkaufvertrag](https://images.unsplash.com/photo-1450101499163-c8848c66ca85?ixid=M3w5ODQ4OTl8MHwxfHNlYXJjaHwxfHxzaWduaW5nJTIwcHJvcGVydHklMjBjb250cmFjdCUyMG5vdGFyeXxlbnwxfDB8fHwxNzkwNTg5ODc1fDA&ixlib=rb-4.1.0&q=80&fm=jpg&fit=crop&w=1200) 1. Legen Sie die Nutzung fest: Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz. Davon hängt die IMT-Tabelle ab. 2. Ordnen Sie Ihren Preis der richtigen IMT-Stufe zu und berechnen Sie die IMT nach der Methode Durchschnittssatz plus Grenzsteuersatz – oder mit dem Pauschalsatz oberhalb der Schwellen. 3. Prüfen Sie, ob die Immobilie als Wohnimmobilie, ländliches Grundstück (5 %) oder sonstige städtische Immobilie (6,5 %) eingestuft ist. 4. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt eine schriftliche Kostenaufstellung geben, die Stempelsteuer und etwaige Hypothekengebühren enthält. 5. Erfragen Sie den aktuellen jährlichen IMI-Betrag beim Verkäufer oder Ihrem Anwalt. 6. Gleichen Sie vor dem Vorvertrag jede Zahl mit dem Portal das Finanças ab. ## Zusammenarbeit mit Homiberia Homiberia ist ein familiengeführtes Maklerbüro an der Algarve mit der Lizenz AMI 11961 und über 15 Jahren Erfahrung im lokalen Markt. Für eine Finanzierung arbeiten wir mit ComparaJA und Millennium BCP zusammen. Derzeit bieten wir 65 Immobilien an der gesamten Algarve zum Kauf an. ### Zahlen Nichtresidenten an der Algarve einen höheren IMT-Satz? Die IMT-Tabellen richten sich nach der Nutzung der Immobilie, nicht nach dem Käufer. Eine Immobilie, die ausschließlich als ständiger Hauptwohnsitz dient, fällt unter die niedrigere Tabelle; jeder andere Wohnimmobilienkauf, etwa ein Ferien- oder Zweitwohnsitz, unter die höhere, die bei 1 % statt 0 % beginnt. ### Wie viel IMT zahle ich 2026 für einen Zweitwohnsitz für 500.000 €? Nach unserer Berechnung rund 27.300 €: 330.539 € zum Durchschnittssatz von 4,1578 % plus die restlichen 169.461 € zu 8 %. Lassen Sie den Betrag von Ihrem Anwalt oder mit dem Rechner im Portal das Finanças bestätigen. ### Ab wann gilt der pauschale IMT-Satz? Bei Zweitwohnsitzen gelten pauschal 6 % auf den gesamten Wert über 633.931 € bis 1.150.853 €. Beim Hauptwohnsitz beginnt die 6-%-Pauschalstufe über 660.982 €. Über 1.150.853 € berechnen beide Tabellen pauschal 7,5 %. ### Welcher IMT-Satz gilt beim Kauf eines Grundstücks? Ländliche Grundstücke zahlen einen einheitlichen IMT-Satz von 5 %. Andere städtische Immobilien, die keine Wohnungen sind, zahlen 6,5 %. --- Canonical: https://www.homiberia.com/de/blog/algarve-immobilienkauf-steuern-imt-stempelsteuer-imi-2026