--- title: "Vendre un bien en Algarve en 2026 : comment fonctionne l'impôt sur la plus-value (mais-valias)" slug: algarve-impot-plus-value-vente-2026 pillar: selling author: "Homiberia Content Team" date_published: 2026-10-12 date_modified: 2026-10-12 reading_time: 7 locale: fr canonical: https://www.homiberia.com/fr/blog/algarve-impot-plus-value-vente-2026 --- # Vendre un bien en Algarve en 2026 : comment fonctionne l'impôt sur la plus-value (mais-valias) > Lorsque vous vendez un logement en Algarve avec une plus-value, le droit fiscal portugais (IRS) ne retient que 50 % de la plus-value comme revenu imposable, taxé en 2026 à des taux allant de 12,5 % à 48 %. Ce que vous paierez dépend du calcul de la plus-value, de la date à laquelle elle est considérée comme réalisée et de l'existence éventuelle d'un allègement. Vérifiez chacun de ces points avant de signer. ## La réponse courte Vendre un bien plus cher que vous ne l'avez payé génère une plus-value (mais-valia) au sens de l'article 10 du Code de l'IRS. Selon l'article 43, les plus-values et moins-values immobilières de l'année sont compensées, et le solde n'est normalement retenu qu'à 50 % de sa valeur. Pour un contribuable soumis aux taux généraux de l'article 68, ces 50 % sont imposés en 2026 selon un barème allant de 12,5 % à 48 %. Plus vos autres revenus sont élevés, plus le taux appliqué à la plus-value l'est aussi. > **Warning:** Ce guide ne traite que des dispositions figurant dans les textes officiels cités. Il ne couvre ni le calcul détaillé de la plus-value, ni les allègements pour réinvestissement, ni le régime des non-résidents. Faites confirmer ces points par un conseiller fiscal ou par l'Autoridade Tributária avant de fixer une date de vente. ## Ce qui constitue une plus-value imposable L'article 10(1)(a) du Code de l'IRS qualifie de mais-valias les gains issus de la cession à titre onéreux (alienação onerosa) de droits réels sur des biens immobiliers. L'article 10(1)(d) vise aussi la cession à titre onéreux de positions contractuelles ou d'autres droits attachés à des contrats portant sur des biens immobiliers. ## Pourquoi seule la moitié est imposée — et quand elle l'est en totalité L'article 43 fixe le montant imposable. On compense d'abord toutes les plus-values et moins-values réalisées la même année. Pour les ventes immobilières, ce solde, positif ou négatif, n'est ensuite retenu qu'à 50 % de sa valeur. La plus-value elle-même se calcule selon les articles qui suivent l'article 43. Ces règles définissent les valeurs de vente et d'acquisition et ne sont pas reprises ici. Il existe une exception. Le solde est imposé en totalité si le bien a bénéficié d'une aide non remboursable de l'État ou d'un autre organisme public supérieure à 30 % de sa valeur fiscale pour l'IMI (valor patrimonial tributário). Cela s'applique lorsque l'aide visait l'achat du logement ou des travaux, et que vous vendez dans les 10 ans. Ce délai court à partir de l'achat, de la déclaration attestant la réception des travaux ou du dernier paiement couvert par l'aide. > **Tip:** Si vous vendez deux biens la même année, la moins-value sur l'un réduit la plus-value sur l'autre avant l'application de la règle des 50 %. ## Le barème de l'IRS en 2026 L'article 68, dans sa rédaction issue de la Lei n.º 73-A/2025 du 30 décembre, fixe ces taux généraux par tranche de revenu imposable : - Jusqu'à 8 342 € : 12,5 % - De plus de 8 342 € à 12 587 € : 15,7 % - De plus de 12 587 € à 17 838 € : 21,2 % - De plus de 17 838 € à 23 089 € : 24,1 % - De plus de 23 089 € à 29 397 € : 31,1 % - De plus de 29 397 € à 43 090 € : 34,9 % - De plus de 43 090 € à 46 566 € : 43,1 % - De plus de 46 566 € à 86 634 € : 44,6 % - Plus de 86 634 € : 48 % Le barème est progressif. Chaque tranche de revenu est imposée à son propre taux ; le montant total n'est pas taxé au taux le plus élevé. L'article 68 précise la méthode exacte de répartition du revenu entre les tranches. ## Exemple chiffré : l'ampleur des plus-values en Algarve ![Calculatrice, documents fiscaux et clés de maison sur un bureau, illustrant un calcul de plus-value](https://images.unsplash.com/photo-1649209979970-f01d950cc5ed?ixid=M3w5ODQ4OTl8MHwxfHNlYXJjaHwxfHxjYWxjdWxhdG9yJTIwdGF4JTIwZG9jdW1lbnRzJTIwaG91c2UlMjBrZXlzfGVufDF8MHx8fDE3OTE4MDAyMTN8MA&ixlib=rb-4.1.0&q=80&fm=jpg&fit=crop&w=1200) L'INE enregistre les prix auxquels les logements se sont réellement vendus. En Algarve, le prix de vente médian était de 2 814 €/m² sur les 12 mois précédant la fin du [T1](https://www.homiberia.com/fr/buy/t1) 2025. Il a atteint 3 240 €/m² sur les 12 mois précédant la fin du T1 2026, soit une hausse de 15,1 %. À titre purement indicatif, prenons un logement hypothétique de 100 m² évalué à ces deux médianes régionales. Cela donne 281 400 € une année et 324 000 € l'année suivante, soit un écart de 42 600 €. Selon l'article 43, la moitié, 21 300 €, serait retenue comme revenu. Supposons que vos autres revenus imposables dépassent déjà 86 634 €. Chaque euro de ces 21 300 € tombe alors dans la tranche à 48 %, soit 10 224 € d'impôt. Un vendeur aux revenus plus modestes paierait moins, car une partie de la plus-value serait imposée dans des tranches inférieures. > **Note:** Cet exemple est simplifié. Il ignore les règles détaillées de calcul de la plus-value et tout allègement. La plus-value d'un logement réel dépend de ses propres prix d'achat et de vente, non des médianes régionales. ### Les prix affichés sont encore plus élevés Idealista mesure les prix demandés, pas les ventes : ses chiffres ne sont donc pas comparables à ceux de l'INE. Il a relevé un prix demandé médian record de 4 216 €/m² en Algarve en septembre 2026, en hausse de 7,8 % sur un an. Les communes les plus chères en prix demandé étaient [Loulé](https://www.homiberia.com/fr/buy/loule) (5 194 €/m²), [Lagos](https://www.homiberia.com/fr/buy/lagos) (4 729 €/m²) et [Albufeira](https://www.homiberia.com/fr/buy/albufeira) (4 194 €/m²). Les plus fortes hausses concernaient [Monchique](https://www.homiberia.com/fr/buy/monchique) (26,3 %), Vila Real de Santo António (14,9 %) et [Faro](https://www.homiberia.com/fr/buy/faro) (14,3 %). Les propriétaires ayant acheté il y a des années dans ces zones peuvent détenir des plus-values importantes. ## Quand la plus-value est-elle considérée comme réalisée ![Vendeur remettant les clés à un acheteur au-dessus d'une table avec un contrat signé](https://images.unsplash.com/photo-1741156386380-0236c72eb6f9?ixid=M3w5ODQ4OTl8MHwxfHNlYXJjaHwxfHxoYW5kaW5nJTIwb3ZlciUyMGhvdXNlJTIwa2V5cyUyMGNvbnRyYWN0JTIwc2lnbmluZ3xlbnwxfDB8fHwxNzkxODAwMjE0fDA&ixlib=rb-4.1.0&q=80&fm=jpg&fit=crop&w=1200) Selon l'article 10(3), la plus-value est normalement obtenue au moment de la vente. Attention en cas de compromis de vente (contrato-promessa) : la plus-value est alors présumée obtenue dès que l'acheteur reçoit la remise ou la possession du bien. Si vous remettez les clés avant l'acte, la plus-value peut tomber sur une année fiscale antérieure à celle que vous prévoyiez. ## Peut-on éviter l'impôt ? Les allègements pour réinvestissement L'extrait officiel de l'article 10 sur lequel nous nous appuyons ne prévoit aucun allègement pour le réinvestissement du produit de la vente, que ce soit dans une résidence principale ou dans un logement locatif. Nous ne décrivons donc pas ici ces allègements ni leurs conditions. Si votre projet repose sur un allègement, faites confirmer par un conseiller fiscal ou par l'Autoridade Tributária s'il s'applique à votre situation, et à quelles conditions, avant de vendre. ## Vendeurs non résidents Les textes officiels cités ici ne précisent pas comment les vendeurs non résidents sont imposés sur les plus-values immobilières portugaises. Si vous n'êtes pas résident fiscal au Portugal, renseignez-vous sur le taux et les règles d'inclusion qui vous concernent. Vérifiez aussi le traitement de la vente dans votre pays de résidence. ## Liste de contrôle avant la mise en vente 1. Retrouvez votre acte d'achat et le prix payé ; la plus-value se mesure par rapport à lui. 2. Vérifiez si le bien a déjà reçu une aide publique non remboursable supérieure à 30 % de sa valeur fiscale, et à quelle date. Si vous vendez dans les 10 ans, la totalité de la plus-value peut être imposée. 3. Recensez les autres ventes immobilières prévues la même année, car plus-values et moins-values se compensent. 4. Estimez vos autres revenus imposables pour savoir dans quelle tranche 2026 tombera la moitié retenue de la plus-value. 5. Fixez avec soin la date de remise des clés si vous signez un compromis, car la prise de possession peut déterminer l'année fiscale. 6. Demandez à un conseiller si un allègement pour réinvestissement vous est applicable avant de fixer la date de vente. ## À propos de Homiberia Homiberia est une agence familiale de l'Algarve, tenue par une mère et son fils. Nous exerçons sous la licence portugaise de courtage immobilier AMI 11961, sommes membres de l'ASMIP (nº 1637) et affichons une note Google de 4,8 étoiles sur 47 avis. Nous pouvons vous aider à planifier le calendrier de votre vente, en lien avec votre conseiller fiscal. ### La totalité de la plus-value sur mon logement en Algarve est-elle imposée ? En général, non. L'article 43 du Code de l'IRS retient la plus-value immobilière nette de l'année à 50 % de sa valeur. La totalité n'est imposée que si le bien a reçu une aide publique non remboursable supérieure à 30 % de sa valeur fiscale IMI et qu'il est vendu dans les 10 ans. ### Quel taux s'applique à la plus-value en 2026 ? Pour un contribuable soumis aux taux généraux de l'article 68, la moitié retenue de la plus-value est imposée selon des tranches allant de 12,5 % (jusqu'à 8 342 €) à 48 % (au-delà de 86 634 €), fixées par la Lei n.º 73-A/2025. ### La signature d'un compromis peut-elle changer l'année fiscale ? Oui. Selon l'article 10(3)(a), en cas de compromis de vente, la plus-value est présumée obtenue dès que l'acheteur reçoit la remise ou la possession du bien. Cela peut intervenir avant l'acte. ### Puis-je éviter l'impôt en achetant un autre logement ? Les textes officiels cités dans ce guide ne prévoient aucun allègement pour réinvestissement ; nous ne pouvons donc pas confirmer qu'un nouvel achat réduit l'impôt. Demandez à un conseiller fiscal ou à l'Autoridade Tributária si un allègement s'applique à vos dates et montants avant de vendre. ## Sources - [Portal das Finanças: Código do IRS, artigo 10.º (mais-valias and main-home reinvestment exclusion)](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs10.aspx) - [Portal das Finanças: Código do IRS, artigo 43.º (50% inclusion of property gains)](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs43.aspx) - [Portal das Finanças: Código do IRS, artigo 68.º (IRS progressive rate brackets)](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs68.aspx) - [INE: median sale price per m², Algarve (12 months to Q1 2026)](https://www.ine.pt/bddXplorer/htdocs/minfo.jsp?var_cd=0012234&lingua=PT) - [Idealista press releases on Cision: house price index incl. Algarve September 2026 (€4,216/m², +7.8%)](https://news.cision.com/pt/idealista/Index/,e88620) --- Canonical: https://www.homiberia.com/fr/blog/algarve-impot-plus-value-vente-2026