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title: "Vender casa no Algarve em 2026: como funciona o imposto sobre mais-valias"
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author: "Homiberia Content Team"
date_published: 2026-10-12
date_modified: 2026-10-12
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# Vender casa no Algarve em 2026: como funciona o imposto sobre mais-valias

> Quando vende uma casa no Algarve com ganho, a lei do IRS considera apenas 50% da mais-valia como rendimento tributável, e esse valor é tributado a taxas entre 12,5% e 48% em 2026. Se paga ou não imposto depende de como o ganho é calculado, de quando se considera obtido e de haver ou não um benefício aplicável. Confirme cada um destes pontos antes de assinar.

## A resposta curta

Vender um imóvel por mais do que pagou gera uma mais-valia, nos termos do artigo 10.º do Código do IRS. Pelo artigo 43.º, as mais-valias e menos-valias imobiliárias do ano são compensadas entre si, e o saldo conta, em regra, apenas em 50% do seu valor. Para um contribuinte sujeito às taxas gerais do artigo 68.º, esses 50% são tributados em 2026 a taxas por escalão entre 12,5% e 48%. Quanto mais outros rendimentos tiver, mais alta é a taxa sobre o ganho.

> **Warning:** Este guia trata apenas das partes da lei que constam dos textos oficiais que citamos. Não aborda o cálculo detalhado da mais-valia, os benefícios por reinvestimento nem o regime dos não residentes. Confirme estes pontos com um consultor fiscal ou com a Autoridade Tributária antes de fixar a data da venda.

## O que conta como mais-valia tributável

A alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS considera mais-valias os ganhos resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis. A alínea d) do mesmo número abrange também a cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis.

## Porque só metade do ganho é tributada — e quando é tributado na totalidade

O artigo 43.º define o valor tributável. Primeiro, compensam-se todas as mais-valias e menos-valias realizadas no mesmo ano. Na venda de imóveis, esse saldo, positivo ou negativo, é depois considerado apenas em 50% do seu valor. O ganho em si apura-se segundo os artigos seguintes ao 43.º, que definem os valores de realização e de aquisição e que não reproduzimos aqui.

Há uma exceção. O saldo é tributado na totalidade se o imóvel tiver beneficiado de apoio não reembolsável do Estado ou de outra entidade pública superior a 30% do valor patrimonial tributário para efeitos de IMI. Aplica-se quando o apoio se destinou à aquisição ou a obras e a venda ocorre antes de passarem 10 anos. Os 10 anos contam-se desde a aquisição, desde a declaração comprovativa da receção da obra ou desde o pagamento da última despesa abrangida pelo apoio.

> **Tip:** Se vender dois imóveis no mesmo ano, a menos-valia de um reduz a mais-valia do outro antes de se aplicar a regra dos 50%.

## Os escalões de IRS em 2026

O artigo 68.º, na redação da Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro, fixa estas taxas gerais por escalão de rendimento coletável:

- Até 8 342 €: 12,5%
- Mais de 8 342 € até 12 587 €: 15,7%
- Mais de 12 587 € até 17 838 €: 21,2%
- Mais de 17 838 € até 23 089 €: 24,1%
- Mais de 23 089 € até 29 397 €: 31,1%
- Mais de 29 397 € até 43 090 €: 34,9%
- Mais de 43 090 € até 46 566 €: 43,1%
- Mais de 46 566 € até 86 634 €: 44,6%
- Mais de 86 634 €: 48%

O sistema é progressivo. Cada parcela do rendimento é tributada à taxa do seu escalão, e não o total à taxa máxima. O artigo 68.º define o método exato de divisão do rendimento pelos escalões.

## Exemplo prático: a dimensão atual das mais-valias no Algarve

![Calculadora, documentos fiscais e chaves de casa numa secretária, a representar o cálculo de uma mais-valia](https://images.unsplash.com/photo-1649209979970-f01d950cc5ed?ixid=M3w5ODQ4OTl8MHwxfHNlYXJjaHwxfHxjYWxjdWxhdG9yJTIwdGF4JTIwZG9jdW1lbnRzJTIwaG91c2UlMjBrZXlzfGVufDF8MHx8fDE3OTE4MDAyMTN8MA&ixlib=rb-4.1.0&q=80&fm=jpg&fit=crop&w=1200)

O INE regista os preços a que as casas foram efetivamente vendidas. No Algarve, o preço mediano de venda foi de 2 814 €/m² nos 12 meses até ao 1.º trimestre de 2025. Chegou a 3 240 €/m² nos 12 meses até ao 1.º trimestre de 2026, uma subida de 15,1%.

A título meramente ilustrativo, considere uma casa hipotética de 100 m² avaliada por essas duas medianas regionais. Daria 281 400 € num ano e 324 000 € no seguinte, uma diferença de 42 600 €. Pelo artigo 43.º, metade, ou seja 21 300 €, contaria como rendimento. Suponha que os seus outros rendimentos coletáveis já ultrapassam 86 634 €. Nesse caso, cada euro desses 21 300 € cai no escalão de 48%, o que dá 10 224 € de imposto. Um vendedor com rendimentos mais baixos pagaria menos, porque parte do ganho seria tributada em escalões inferiores.

> **Note:** Este exemplo é simplificado. Ignora as regras detalhadas de cálculo da mais-valia e qualquer benefício. A mais-valia de uma casa real depende dos seus próprios preços de compra e de venda, não das medianas regionais.

### Os preços pedidos são ainda mais altos

O idealista mede preços pedidos, não vendas, pelo que os seus números não são comparáveis com os do INE. Indicou que o preço mediano pedido no Algarve atingiu um máximo de 4 216 €/m² em setembro de 2026, mais 7,8% do que um ano antes. Os concelhos mais caros por preço pedido foram [Loulé](https://www.homiberia.com/pt/buy/loule) (5 194 €/m²), [Lagos](https://www.homiberia.com/pt/buy/lagos) (4 729 €/m²) e [Albufeira](https://www.homiberia.com/pt/buy/albufeira) (4 194 €/m²). As maiores subidas registaram-se em [Monchique](https://www.homiberia.com/pt/buy/monchique) (26,3%), Vila Real de Santo António (14,9%) e [Faro](https://www.homiberia.com/pt/buy/faro) (14,3%). Quem comprou nestas zonas há anos pode ter mais-valias consideráveis.

## Quando se considera obtida a mais-valia

![Vendedor a entregar as chaves de casa ao comprador, sobre uma mesa com um contrato assinado](https://images.unsplash.com/photo-1741156386380-0236c72eb6f9?ixid=M3w5ODQ4OTl8MHwxfHNlYXJjaHwxfHxoYW5kaW5nJTIwb3ZlciUyMGhvdXNlJTIwa2V5cyUyMGNvbnRyYWN0JTIwc2lnbmluZ3xlbnwxfDB8fHwxNzkxODAwMjE0fDA&ixlib=rb-4.1.0&q=80&fm=jpg&fit=crop&w=1200)

Pelo n.º 3 do artigo 10.º, o ganho considera-se, em regra, obtido no momento da venda. Mas atenção ao contrato-promessa. Nesse caso, presume-se que o ganho é obtido logo que o comprador recebe a tradição ou posse do imóvel. Se entregar as chaves antes da escritura, a mais-valia pode cair num ano fiscal anterior ao que espera.

## É possível evitar o imposto? Benefícios por reinvestimento

O excerto oficial do artigo 10.º em que nos baseamos não prevê qualquer benefício pelo reinvestimento do valor da venda, seja em habitação própria e permanente, seja em habitação para arrendamento. Por isso, não descrevemos aqui benefícios por reinvestimento nem as suas condições. Se o seu plano depende de um benefício, peça a um consultor fiscal ou à Autoridade Tributária que confirme se se aplica ao seu caso, e em que termos, antes de vender.

## Vendedores não residentes

Os textos oficiais aqui citados não explicam como são tributados os não residentes nas mais-valias de imóveis em Portugal. Se não é residente fiscal em Portugal, peça aconselhamento sobre a taxa e as regras de inclusão que se aplicam ao seu caso. Verifique também como a venda é tratada no seu país de residência.

## Lista de verificação antes de pôr à venda

1. Localize a escritura original e o preço de compra; a mais-valia mede-se a partir dele.
2. Verifique se o imóvel recebeu algum apoio público não reembolsável superior a 30% do valor patrimonial tributário, e quando. Se vender antes de passarem 10 anos, a mais-valia pode ser tributada na totalidade.
3. Liste outras vendas de imóveis previstas para o mesmo ano, porque mais-valias e menos-valias se compensam.
4. Estime os seus outros rendimentos coletáveis para saber em que escalão de 2026 cairá a metade incluída da mais-valia.
5. Combine com cuidado a data de entrega das chaves se assinar um contrato-promessa, porque a posse pode fixar o ano fiscal.
6. Pergunte a um consultor se algum benefício por reinvestimento se aplica a si antes de fixar a data da venda.

## Sobre a Homiberia

A Homiberia é uma agência familiar do Algarve, gerida por mãe e filho. Operamos com a licença de mediação imobiliária AMI 11961, somos associados da ASMIP (n.º 1637) e temos uma classificação de 4,8 estrelas no Google, com 47 avaliações. Podemos ajudá-lo a planear o calendário da venda em articulação com o seu consultor fiscal.

### A mais-valia da minha casa no Algarve é tributada na totalidade?

Normalmente, não. O artigo 43.º do Código do IRS considera o saldo anual das mais-valias imobiliárias em 50% do seu valor. A totalidade só é tributada quando o imóvel recebeu apoio público não reembolsável superior a 30% do valor patrimonial tributário para IMI e é vendido antes de passarem 10 anos.

### Que taxa se aplica à mais-valia em 2026?

Para um contribuinte sujeito às taxas gerais do artigo 68.º, a metade incluída da mais-valia é tributada por escalões entre 12,5% (até 8 342 €) e 48% (acima de 86 634 €), segundo a Lei n.º 73-A/2025.

### Assinar um contrato-promessa pode mudar o ano fiscal?

Sim. Pela alínea a) do n.º 3 do artigo 10.º, havendo contrato-promessa, presume-se que o ganho é obtido logo que o comprador recebe a tradição ou posse do imóvel. Isso pode acontecer antes da escritura.

### Posso evitar o imposto comprando outra casa?

Os textos oficiais citados neste guia não preveem qualquer benefício por reinvestimento, pelo que não podemos confirmar que comprar outra casa reduza o imposto. Pergunte a um consultor fiscal ou à Autoridade Tributária se algum benefício se aplica às suas datas e valores antes de vender.

## Fontes

- [Portal das Finanças: Código do IRS, artigo 10.º (mais-valias and main-home reinvestment exclusion)](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs10.aspx)
- [Portal das Finanças: Código do IRS, artigo 43.º (50% inclusion of property gains)](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs43.aspx)
- [Portal das Finanças: Código do IRS, artigo 68.º (IRS progressive rate brackets)](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs68.aspx)
- [INE: median sale price per m², Algarve (12 months to Q1 2026)](https://www.ine.pt/bddXplorer/htdocs/minfo.jsp?var_cd=0012234&lingua=PT)
- [Idealista press releases on Cision: house price index incl. Algarve September 2026 (€4,216/m², +7.8%)](https://news.cision.com/pt/idealista/Index/,e88620)

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