Une fois l'offre acceptée, la vente passe par un compromis (CPCV) assorti d'un acompte, une vérification des documents, les droits de mutation de l'acheteur et l'acte authentique (escritura). La date de signature de l'acte, ou celle de la remise du bien à l'acheteur, détermine l'année fiscale de votre plus-value.
La réponse courte
Une fois l'offre acceptée, vous signez en général avec l'acheteur un compromis de vente (contrato-promessa de compra e venda, ou CPCV), l'acheteur verse un acompte, et chacun prépare l'acte. Le droit fiscal portugais traite votre bénéfice comme une plus-value (mais-valia) issue de la cession de droits sur un bien immobilier. Cette plus-value est réputée réalisée au moment de la vente, ou plus tôt si l'acheteur prend possession du bien en vertu du compromis. Les dates fixées dans le CPCV comptent donc pour votre impôt autant que pour votre agenda.
Étape 1 : signer le CPCV
Le CPCV est la promesse d'acheter et de vendre. Le droit fiscal portugais le reconnaît comme une étape à part entière de la vente. Céder votre position dans un contrat portant sur un bien immobilier constitue en soi une plus-value imposable. Considérez le CPCV comme le document qui fixe l'accord, pas comme une formalité.
- Le prix et le montant de l'acompte, ainsi que les modalités et dates de paiement de chaque partie.
- La date limite de signature de l'acte, et ce qui se passe en cas de retard.
- Si l'acheteur reçoit les clés ou prend possession avant l'acte, et à quelle date.
- Le sort de l'acompte si l'une des parties ne va pas au bout.
- Les documents que vous devez fournir en tant que vendeur, et dans quel délai.
L'acompte (sinal)
Le montant de l'acompte et les conséquences d'une défaillance se négocient dans le CPCV. Les sources officielles sur lesquelles repose ce guide ne fixent ni pourcentage standard ni règles de défaillance : nous ne les citons donc pas ici. Avant de signer, demandez à votre avocat de vous expliquer par écrit ce que vous conservez si l'acheteur se retire, et ce que vous devriez si c'est vous qui ne pouvez pas conclure. Vérifiez que la rédaction du CPCV correspond à cette explication.
Étape 2 : réfléchir avant de remettre les clés en avance
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Certains acheteurs demandent à emménager ou à commencer des travaux avant l'acte. Selon l'article 10 du Code de l'IRS, en présence d'un compromis, la plus-value est présumée réalisée dès la remise du bien ou la prise de possession par l'acheteur. Une remise anticipée peut donc avancer la date de votre plus-value imposable avant l'acte, voire la faire basculer sur une année fiscale antérieure.
Étape 3 : préparer vos documents avant l'escritura
Les retards administratifs font souvent glisser la date de l'acte. Commencez à rassembler les documents dès la signature du CPCV. Les sources officielles utilisées pour ce guide ne dressent pas la liste des pièces requises : demandez à votre avocat la liste définitive pour votre bien. Les questions ci-dessous constituent un point de départ.
- Ma fiche fiscale du bien (caderneta predial) est-elle à jour et décrit-elle le bien tel qu'il est aujourd'hui ?
- Mon certificat du registre foncier (certidão permanente) sera-t-il valide à la date de l'acte, et fait-il apparaître des hypothèques ou charges à lever ?
- Ai-je le permis d'habiter (licença de utilização), et couvre-t-il les extensions ou modifications ?
- Ai-je un certificat énergétique valide ?
- En cas de prêt, ma banque a-t-elle confirmé le montant du remboursement et sa présence à l'acte ?
Étape 4 : l'IMT et le droit de timbre de l'acheteur
L'IMT est l'impôt municipal sur les transmissions à titre onéreux de biens immobiliers. Le Code de l'IMT couvre aussi les transmissions soumises à la fois à l'IMT et au droit de timbre. Il comporte des articles distincts sur la naissance de l'obligation fiscale (article 5), le moment de la liquidation (article 22) et les délais de paiement (article 36). Il impose aussi des obligations aux notaires et aux autres intervenants à l'acte (article 49) et traite des documents relatifs aux transmissions qui ne seront pas acceptés (article 52). Pour vous, vendeur, le point pratique est simple : avant l'acte, demandez à l'avocat de l'acheteur de confirmer que les droits de mutation ont été réglés, afin que la signature ne soit pas retardée.
Étape 5 : le versement du prix et l'année fiscale concernée
Précisez dans le CPCV comment et quand le solde est payé, et vérifiez que les fonds sont disponibles avant de signer. Sur le plan fiscal, le Code de l'IRS considère la plus-value réalisée au moment de la vente. En présence d'un compromis, il la présume réalisée plus tôt si l'acheteur prend possession en premier.
Signer en décembre 2026 ou en janvier 2027
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Un acte signé le 31 décembre 2026 et un autre signé le 2 janvier 2027 peuvent rattacher la même plus-value à deux années fiscales différentes. Cela change la déclaration annuelle concernée et la date d'exigibilité de l'impôt éventuel. Si vous avez d'autres revenus ou plus-values sur l'une de ces années, parlez du calendrier à votre comptable avant de fixer la date de l'acte dans le CPCV. Veillez à ce qu'aucune remise anticipée ne ramène la plus-value sur l'année précédente.
Le contexte du marché en attendant
Les ventes enregistrées montrent le niveau des prix. Selon l'INE, le prix médian auquel les logements se sont réellement vendus en Algarve atteignait 3 338 € par m² sur les 12 mois jusqu'au 2e trimestre 2026, contre 2 922 € un an plus tôt, soit une hausse de 14,2 %. Les prix affichés sont une autre mesure : l'indice d'idealista situait le prix demandé en Algarve à 4 216 € par m² en septembre 2026, en hausse de 7,8 % sur un an. Ces chiffres décrivent le marché dans son ensemble. Ils ne valent pas estimation de votre bien.
À propos de Homiberia
Homiberia est une agence familiale de l'Algarve, titulaire de la licence AMI 11961 et membre de l'ASMIP (nº 1637). Nous avons une note Google de 4,8 étoiles sur 47 avis. Nous pouvons coordonner le CPCV, la vérification des documents et la date de l'acte avec votre avocat.
- Ma plus-value est-elle imposée à la signature du CPCV ou à l'acte ?
- Le Code de l'IRS considère la plus-value réalisée au moment de la vente. En présence d'un compromis, il la présume réalisée dès que l'acheteur reçoit le bien ou en prend possession. La seule signature du CPCV ne la déclenche pas, mais une remise anticipée le peut.
- Signer en décembre ou en janvier change-t-il mon impôt ?
- Cela peut changer l'année fiscale de rattachement de la plus-value, car celle-ci est attribuée au moment de la vente ou d'une remise antérieure. Fixez les dates de l'acte et de la prise de possession avec votre comptable avant de les inscrire dans le CPCV.
- Qui s'occupe de l'IMT et du droit de timbre ?
- Ce sont des droits de mutation régis par le Code de l'IMT, qui fixe les règles sur la naissance de l'obligation, la liquidation, les délais de paiement et les obligations des notaires. En tant que vendeur, demandez à l'avocat de l'acheteur de confirmer leur règlement avant l'acte.
- Puis-je céder ma position dans un CPCV au lieu de conclure la vente ?
- La cession de positions contractuelles ou d'autres droits issus de contrats portant sur des biens immobiliers est traitée comme une plus-value selon l'article 10 du Code de l'IRS. Prenez un conseil fiscal avant d'accepter.
