Nach der Annahme eines Angebots durchläuft der Verkauf mehrere Schritte: den Vorvertrag (CPCV) mit Anzahlung, die Prüfung der Unterlagen, die Grunderwerbsteuern des Käufers und die notarielle Urkunde (Escritura). Das Datum des Abschlusses oder der Besitzübergabe an den Käufer entscheidet, in welches Steuerjahr Ihr Veräußerungsgewinn fällt.
Die kurze Antwort
Haben Sie ein Angebot angenommen, unterzeichnen Sie und der Käufer in der Regel einen Kaufvorvertrag (contrato-promessa de compra e venda, kurz CPCV). Der Käufer leistet eine Anzahlung, und beide Seiten arbeiten auf die notarielle Urkunde hin. Das portugiesische Steuerrecht behandelt Ihren Gewinn als Veräußerungsgewinn (mais-valia) aus dem Verkauf von Rechten an Immobilien. Dieser Gewinn gilt im Zeitpunkt des Verkaufs als erzielt – oder früher, wenn der Käufer aufgrund des Vorvertrags bereits den Besitz erhält. Die Termine im CPCV sind daher nicht nur für Ihren Kalender wichtig, sondern auch für Ihre Steuer.
Schritt 1: den CPCV unterzeichnen
Der CPCV ist das gegenseitige Versprechen, zu kaufen und zu verkaufen. Das portugiesische Steuerrecht erkennt ihn als eigene Phase eines Immobilienverkaufs an. Schon die Übertragung Ihrer Vertragsposition aus einem Vertrag über eine Immobilie ist ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn. Betrachten Sie den CPCV als das Dokument, das den Handel festlegt – nicht als Formalität.
- Kaufpreis und Höhe der Anzahlung sowie wie und wann jeder Teil gezahlt wird.
- Der späteste Termin für die Urkunde und was passiert, wenn er sich verschiebt.
- Ob und wann der Käufer vor der Urkunde Schlüssel oder Besitz erhält.
- Was mit der Anzahlung geschieht, wenn eine Seite nicht abschließt.
- Welche Unterlagen Sie als Verkäufer bis wann vorlegen müssen.
Die Anzahlung (sinal)
Die Höhe der Anzahlung und die Folgen bei Vertragsbruch werden im CPCV verhandelt. Die amtlichen Quellen, auf die wir uns in diesem Ratgeber stützen, legen weder einen Standardprozentsatz noch die Regeln bei Nichterfüllung fest. Deshalb nennen wir hier keine. Lassen Sie sich vor der Unterzeichnung von Ihrem Anwalt schriftlich erklären, was Sie behalten, wenn der Käufer abspringt, und was Sie schulden, wenn Sie selbst nicht abschließen können. Achten Sie darauf, dass der Wortlaut des CPCV dieser Erklärung entspricht.
Schritt 2: Schlüssel nicht vorschnell übergeben
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Manche Käufer möchten vor der Urkunde einziehen oder mit Arbeiten beginnen. Nach Artikel 10 des IRS-Gesetzbuchs gilt bei einem Vorvertrag der Gewinn als erzielt, sobald die Immobilie übergeben wird oder der Käufer den Besitz erhält. Eine frühe Übergabe kann Ihren steuerpflichtigen Gewinn also vor den Termin der Urkunde verlegen – unter Umständen in ein früheres Steuerjahr.
Schritt 3: Unterlagen vor der Escritura bereitstellen
Fehlende Unterlagen sind ein häufiger Grund, warum sich der Termin für die Urkunde verschiebt. Beginnen Sie am Tag der CPCV-Unterzeichnung mit dem Zusammenstellen. Die amtlichen Quellen dieses Ratgebers listen die erforderlichen Dokumente nicht auf. Fragen Sie daher Ihren Anwalt nach der verbindlichen Liste für Ihre Immobilie. Die folgenden Fragen sind ein Ausgangspunkt.
- Ist mein Steuerregisterauszug (caderneta predial) aktuell, und beschreibt er die Immobilie im heutigen Zustand?
- Ist mein Grundbuchauszug (certidão permanente) am Tag der Urkunde gültig, und sind Hypotheken oder Belastungen eingetragen, die abgelöst werden müssen?
- Liegt die Nutzungsgenehmigung (licença de utilização) vor, und deckt sie Anbauten oder Änderungen ab?
- Habe ich einen gültigen Energieausweis?
- Falls eine Hypothek besteht: Hat meine Bank den Ablösebetrag und ihre Teilnahme an der Beurkundung bestätigt?
Schritt 4: IMT und Stempelsteuer des Käufers
Die IMT ist die kommunale Steuer auf entgeltliche Übertragungen von Immobilien. Das IMT-Gesetzbuch regelt auch Übertragungen, die sowohl der IMT als auch der Stempelsteuer unterliegen. Es enthält eigene Artikel dazu, wann die Steuerpflicht entsteht (Artikel 5), wann die Steuer festgesetzt wird (Artikel 22) und welche Zahlungsfristen gelten (Artikel 36). Zudem legt es Notaren und anderen an der Beurkundung Beteiligten Pflichten auf (Artikel 49) und regelt, welche Dokumente zu Übertragungen nicht anerkannt werden (Artikel 52). Für Sie als Verkäufer ist der praktische Punkt einfach: Bitten Sie den Anwalt des Käufers vor der Urkunde um Bestätigung, dass die Übertragungssteuern erledigt sind, damit die Unterzeichnung nicht aufgehalten wird.
Schritt 5: Wann das Geld eingeht und in welches Steuerjahr es fällt
Legen Sie im CPCV genau fest, wie und wann der Restbetrag gezahlt wird, und vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung, dass das Geld gutgeschrieben ist. Steuerlich gilt nach dem IRS-Gesetzbuch ein Gewinn als erzielt, wenn der Verkauf stattfindet. Bei einem Vorvertrag wird vermutet, dass er früher erzielt ist, wenn der Käufer vorher den Besitz erhält.
Abschluss im Dezember 2026 oder im Januar 2027
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Eine am 31. Dezember 2026 unterzeichnete Urkunde und eine am 2. Januar 2027 unterzeichnete können denselben Gewinn in unterschiedliche Steuerjahre legen. Das bestimmt, in welche Jahreserklärung er gehört und wann eine Steuer fällig wird. Haben Sie in einem dieser Jahre weitere Einkünfte oder Gewinne, besprechen Sie den Zeitpunkt mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie den Termin der Urkunde im CPCV festlegen. Achten Sie darauf, dass keine frühe Übergabe den Gewinn ins frühere Jahr zurückholt.
Der Markt, während Sie warten
Tatsächliche Verkäufe zeigen, wo die Preise stehen. Laut INE lag der Medianpreis, zu dem Wohnungen und Häuser an der Algarve tatsächlich verkauft wurden, in den 12 Monaten bis zum zweiten Quartal 2026 bei 3.338 € pro m². Ein Jahr zuvor waren es 2.922 € – ein Anstieg von 14,2 %. Angebotspreise sind ein anderes Maß. Der Index von Idealista wies für die Algarve im September 2026 einen Angebotspreis von 4.216 € pro m² aus, 7,8 % mehr als im Vorjahr. Diese Zahlen beschreiben den Gesamtmarkt. Sie sind keine Bewertung Ihrer Immobilie.
Über Homiberia
Homiberia ist eine familiengeführte Makleragentur an der Algarve mit der Lizenz AMI 11961 und Mitglied der ASMIP (Nr. 1637). Wir haben bei Google eine Bewertung von 4,8 Sternen aus 47 Rezensionen.
- Wird mein Gewinn bei Unterzeichnung des CPCV oder bei der Urkunde besteuert?
- Nach dem IRS-Gesetzbuch gilt der Gewinn als erzielt, wenn der Verkauf stattfindet. Bei einem Vorvertrag wird vermutet, dass er erzielt ist, sobald dem Käufer die Immobilie übergeben wird oder er den Besitz erhält. Die Unterzeichnung des CPCV allein löst das nicht aus, eine frühe Übergabe aber schon.
- Ändert ein Abschluss im Dezember oder Januar meine Steuer?
- Er kann bestimmen, zu welchem Steuerjahr der Gewinn gehört, denn der Gewinn wird dem Zeitpunkt des Verkaufs oder einer früheren Übergabe zugeordnet. Stimmen Sie die Termine für Urkunde und Besitzübergabe mit Ihrem Steuerberater ab, bevor Sie sie im CPCV festlegen.
- Wer kümmert sich um IMT und Stempelsteuer?
- Es handelt sich um Übertragungssteuern nach dem IMT-Gesetzbuch. Es regelt, wann die Steuerpflicht entsteht, die Festsetzung, die Zahlungsfristen und die Pflichten der Notare. Bitten Sie als Verkäufer den Anwalt des Käufers um Bestätigung, dass sie vor der Urkunde beglichen sind.
- Kann ich meine Position aus einem CPCV verkaufen, statt abzuschließen?
- Die entgeltliche Übertragung von Vertragspositionen oder anderen Rechten aus Verträgen über Immobilien gilt nach Artikel 10 des IRS-Gesetzbuchs als Veräußerungsgewinn. Holen Sie steuerlichen Rat ein, bevor Sie zustimmen.
