Immobilie an der Algarve 2026 verkaufen: So funktioniert die Steuer auf Veräußerungsgewinne (Mais-Valias)

Die kurze Antwort

Wer eine Immobilie teurer verkauft, als er sie gekauft hat, erzielt nach Artikel 10 des IRS-Gesetzbuchs einen Veräußerungsgewinn (mais-valia). Nach Artikel 43 werden die Immobiliengewinne und -verluste eines Jahres verrechnet; der Saldo zählt in der Regel nur zu 50 % seines Werts. Für Steuerpflichtige, die nach den allgemeinen Sätzen des Artikels 68 besteuert werden, gelten für diese 50 % im Jahr 2026 Stufensätze von 12,5 % bis 48 %. Je höher Ihr sonstiges Einkommen, desto höher der Satz auf den Gewinn.

Was als steuerpflichtiger Gewinn gilt

Artikel 10 Abs. 1 Buchst. a des IRS-Gesetzbuchs behandelt Gewinne aus der entgeltlichen Übertragung (alienação onerosa) dinglicher Rechte an Immobilien als mais-valias. Artikel 10 Abs. 1 Buchst. d erfasst zudem die entgeltliche Abtretung von Vertragspositionen oder anderen Rechten aus Verträgen über Immobilien.

Warum nur der halbe Gewinn besteuert wird – und wann der ganze

Artikel 43 legt den steuerpflichtigen Betrag fest. Zuerst werden alle im selben Jahr realisierten Gewinne und Verluste verrechnet. Bei Immobilienverkäufen zählt dieser Saldo dann nur zu 50 % seines Werts, ob positiv oder negativ. Der Gewinn selbst wird nach den Artikeln berechnet, die auf Artikel 43 folgen. Diese Regeln bestimmen, was als Verkaufs- und Anschaffungswert gilt, und werden hier nicht wiedergegeben.

Es gibt eine Ausnahme. Der volle Saldo wird besteuert, wenn die Immobilie vom Staat oder einer anderen öffentlichen Stelle eine nicht rückzahlbare Förderung von mehr als 30 % ihres Steuerwerts für die IMI (valor patrimonial tributário) erhalten hat. Das gilt, wenn die Förderung für den Kauf oder für Bauarbeiten gewährt wurde und Sie innerhalb von 10 Jahren verkaufen. Die 10 Jahre laufen ab dem Kauf, ab der Erklärung über die Abnahme der Arbeiten oder ab der letzten von der Förderung gedeckten Zahlung.

Die IRS-Steuerstufen 2026

Artikel 68 in der Fassung des Lei n.º 73-A/2025 vom 30. Dezember legt folgende allgemeine Sätze je Stufe des steuerpflichtigen Einkommens fest:

• Bis 8.342 €: 12,5 %
• Über 8.342 € bis 12.587 €: 15,7 %
• Über 12.587 € bis 17.838 €: 21,2 %
• Über 17.838 € bis 23.089 €: 24,1 %
• Über 23.089 € bis 29.397 €: 31,1 %
• Über 29.397 € bis 43.090 €: 34,9 %
• Über 43.090 € bis 46.566 €: 43,1 %
• Über 46.566 € bis 86.634 €: 44,6 %
• Über 86.634 €: 48 %

Das System ist progressiv. Jeder Einkommensteil wird mit dem Satz seiner Stufe besteuert, nicht der gesamte Betrag mit dem Spitzensatz. Artikel 68 regelt genau, wie das Einkommen auf die Stufen verteilt wird.

Rechenbeispiel: Wie groß Gewinne an der Algarve geworden sind

Foto von FIN auf Unsplash

Das INE erfasst, zu welchen Preisen Wohnungen tatsächlich verkauft wurden. An der Algarve lag der Median-Verkaufspreis in den 12 Monaten bis Q1 2025 bei 2.814 €/m². In den 12 Monaten bis Q1 2026 erreichte er 3.240 €/m², ein Anstieg um 15,1 %.

Nur zur Veranschaulichung: Nehmen wir eine hypothetische Immobilie mit 100 m², bewertet zu diesen beiden regionalen Medianwerten. Das ergibt 281.400 € im einen und 324.000 € im nächsten Jahr, eine Differenz von 42.600 €. Nach Artikel 43 zählt die Hälfte davon, 21.300 €, als Einkommen. Angenommen, Ihr sonstiges steuerpflichtiges Einkommen liegt bereits über 86.634 €. Dann fällt jeder Euro dieser 21.300 € in die 48-%-Stufe, was 10.224 € Steuer ergibt. Wer weniger verdient, zahlt weniger, weil ein Teil des Gewinns in niedrigeren Stufen besteuert wird.

Angebotspreise liegen noch höher

Idealista misst Angebotspreise, keine Verkaufspreise; seine Zahlen sind daher nicht mit denen des INE vergleichbar. Für September 2026 meldete Idealista für die Algarve einen Rekord-Median-Angebotspreis von 4.216 €/m², 7,8 % mehr als ein Jahr zuvor. Die teuersten Gemeinden nach Angebotspreis waren Loulé (5.194 €/m²), Lagos (4.729 €/m²) und Albufeira (4.194 €/m²). Die stärksten Anstiege gab es in Monchique (26,3 %), Vila Real de Santo António (14,9 %) und Faro (14,3 %).

Wann der Gewinn als realisiert gilt

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Nach Artikel 10 Abs. 3 gilt ein Gewinn in der Regel mit dem Verkauf als erzielt. Ein Haken besteht beim Vorvertrag (contrato-promessa). Dann wird vermutet, dass der Gewinn erzielt ist, sobald der Käufer die Immobilie übergeben bekommt oder in Besitz nimmt. Übergeben Sie die Schlüssel vor der notariellen Urkunde, kann der Gewinn in ein früheres Steuerjahr fallen als erwartet.

Lässt sich die Steuer vermeiden? Reinvestitionsbegünstigungen

Der amtliche Auszug aus Artikel 10, auf den wir uns stützen, nennt keine Begünstigung für die Reinvestition des Verkaufserlöses, weder in eine Hauptwohnung noch in Mietwohnraum. Deshalb beschreiben wir hier weder Reinvestitionsbegünstigungen noch ihre Voraussetzungen. Hängt Ihr Plan von einer Begünstigung ab, lassen Sie vor dem Verkauf von einem Steuerberater oder der Autoridade Tributária bestätigen, ob und zu welchen Bedingungen sie für Sie gilt.

Nicht ansässige Verkäufer

Die hier zitierten amtlichen Texte regeln nicht, wie Nichtansässige auf Gewinne aus portugiesischen Immobilien besteuert werden. Sind Sie in Portugal nicht steuerlich ansässig, lassen Sie sich zu den für Sie geltenden Sätzen und Einbeziehungsregeln beraten. Prüfen Sie außerdem, wie der Verkauf in Ihrem Wohnsitzland behandelt wird.

Checkliste vor dem Inserieren

1. Suchen Sie Ihre ursprüngliche Kaufurkunde und den Kaufpreis heraus; der Gewinn wird daran gemessen.
2. Prüfen Sie, ob die Immobilie je eine öffentliche, nicht rückzahlbare Förderung von über 30 % ihres Steuerwerts erhalten hat und wann. Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren, kann der gesamte Gewinn besteuert werden.
3. Erfassen Sie alle weiteren Immobilienverkäufe im selben Jahr, denn Gewinne und Verluste werden verrechnet.
4. Schätzen Sie Ihr sonstiges steuerpflichtiges Einkommen, um zu sehen, in welche Stufe für 2026 die einbezogene Hälfte des Gewinns fällt.
5. Legen Sie den Termin der Schlüsselübergabe sorgfältig fest, wenn Sie einen Vorvertrag unterzeichnen – der Besitz kann das Steuerjahr bestimmen.
6. Fragen Sie vor der Festlegung des Verkaufstermins einen Berater, ob eine Reinvestitionsbegünstigung für Sie gilt.

Über Homiberia

Homiberia ist eine familiengeführte Maklerfirma an der Algarve, ein Team aus Mutter und Sohn. Wir arbeiten mit der portugiesischen Maklerlizenz AMI 11961, sind ASMIP-Mitglied (Nr. 1637) und haben bei Google eine Bewertung von 4,8 Sternen aus 47 Rezensionen. Gemeinsam mit Ihrem Steuerberater helfen wir Ihnen, den Zeitplan Ihres Verkaufs zu planen.

Wird der gesamte Veräußerungsgewinn aus meiner Algarve-Immobilie besteuert?

In der Regel nicht. Artikel 43 des IRS-Gesetzbuchs zählt den Netto-Immobiliengewinn eines Jahres zu 50 % seines Werts. Der volle Gewinn wird nur besteuert, wenn die Immobilie eine öffentliche, nicht rückzahlbare Förderung von über 30 % ihres IMI-Steuerwerts erhalten hat und innerhalb von 10 Jahren verkauft wird.

Welcher Steuersatz gilt 2026 für den Gewinn?

Für Steuerpflichtige nach den allgemeinen Sätzen des Artikels 68 wird die einbezogene Hälfte des Gewinns in Stufen von 12,5 % (bis 8.342 €) bis 48 % (über 86.634 €) besteuert, wie im Lei n.º 73-A/2025 festgelegt.

Kann ein Vorvertrag das Steuerjahr verschieben?

Ja. Nach Artikel 10 Abs. 3 Buchst. a wird bei einem Vorvertrag vermutet, dass der Gewinn erzielt ist, sobald der Käufer die Immobilie übergeben bekommt oder in Besitz nimmt. Das kann vor der notariellen Urkunde sein.

Kann ich die Steuer durch den Kauf einer anderen Immobilie vermeiden?

Die in diesem Leitfaden zitierten amtlichen Texte nennen keine Reinvestitionsbegünstigung. Wir können daher nicht bestätigen, dass der Kauf einer anderen Immobilie die Steuer senkt. Fragen Sie vor dem Verkauf einen Steuerberater oder die Autoridade Tributária, ob für Ihre Termine und Beträge eine Begünstigung gilt.