Cuando vende una vivienda en el Algarve con ganancia, la ley portuguesa del IRS solo computa el 50% de la plusvalía como renta sujeta a impuesto, y ese importe tributa en 2026 a tipos que van del 12,5% al 48%. Que pague algo depende de cómo se calcula la ganancia, de cuándo se considera obtenida y de si se aplica alguna exención. Confirme cada punto antes de firmar.
La respuesta corta
Vender una propiedad por más de lo que pagó genera una plusvalía (mais-valia) según el artículo 10 del Código del IRS. Según el artículo 43, las ganancias y pérdidas inmobiliarias del año se compensan, y el saldo normalmente se computa solo al 50% de su valor. Para un contribuyente sujeto a los tipos generales del artículo 68, ese 50% tributa en 2026 a tipos por tramos del 12,5% al 48%. Cuantos más ingresos tenga, más alto será el tipo aplicado a la plusvalía.
Qué se considera ganancia sujeta a impuesto
El artículo 10(1)(a) del Código del IRS considera mais-valias las ganancias derivadas de la transmisión onerosa (alienação onerosa) de derechos reales sobre inmuebles. El artículo 10(1)(d) incluye también la cesión onerosa de posiciones contractuales u otros derechos derivados de contratos sobre inmuebles.
Por qué solo tributa la mitad de la ganancia y cuándo tributa entera
El artículo 43 fija la base imponible. Primero se compensan todas las ganancias y pérdidas obtenidas en el mismo año. En las ventas de inmuebles, ese saldo, positivo o negativo, se computa solo al 50% de su valor. La ganancia en sí se calcula según los artículos siguientes al 43. Esas normas definen los valores de venta y de adquisición, y no se reproducen aquí.
Hay una excepción. Tributa el saldo completo si el inmueble recibió apoyo no reembolsable del Estado u otra entidad pública por un valor superior al 30% de su valor fiscal a efectos del IMI (valor patrimonial tributário). Se aplica cuando el apoyo fue para comprar la vivienda o para obras, y usted vende antes de 10 años. Los 10 años cuentan desde la compra, desde la declaración de recepción de la obra o desde el último pago cubierto por el apoyo.
Los tramos del IRS en 2026
El artículo 68, en la redacción dada por la Lei n.º 73-A/2025, de 30 de diciembre, fija estos tipos generales por tramo de renta imponible:
- Hasta 8.342 €: 12,5%
- De más de 8.342 € a 12.587 €: 15,7%
- De más de 12.587 € a 17.838 €: 21,2%
- De más de 17.838 € a 23.089 €: 24,1%
- De más de 23.089 € a 29.397 €: 31,1%
- De más de 29.397 € a 43.090 €: 34,9%
- De más de 43.090 € a 46.566 €: 43,1%
- De más de 46.566 € a 86.634 €: 44,6%
- Más de 86.634 €: 48%
El sistema es progresivo. Cada parte de la renta tributa al tipo de su tramo, no todo el importe al tipo máximo. El artículo 68 detalla el método exacto para repartir la renta entre tramos.
Ejemplo práctico: cuánto han crecido las plusvalías en el Algarve
El INE registra los precios a los que realmente se vendieron las viviendas. En el Algarve, la mediana del precio de venta fue de 2.814 €/m² en los 12 meses hasta el primer trimestre de 2025. Llegó a 3.240 €/m² en los 12 meses hasta el primer trimestre de 2026, una subida del 15,1%.
Solo a modo ilustrativo, tome una vivienda hipotética de 100 m² valorada según esas dos medianas regionales. Eso da 281.400 € un año y 324.000 € el siguiente, una diferencia de 42.600 €. Según el artículo 43, la mitad, 21.300 €, se computaría como renta. Suponga que sus demás rentas imponibles ya superan los 86.634 €. Entonces cada euro de esos 21.300 € cae en el tramo del 48%, lo que supone 10.224 € de impuesto. Un vendedor con menos ingresos pagaría menos, porque parte de la ganancia tributaría en tramos más bajos.
Los precios de oferta son aún más altos
Idealista mide precios de oferta, no de venta, así que sus cifras no son comparables con las del INE. Situó la mediana del precio de oferta en el Algarve en un récord de 4.216 €/m² en septiembre de 2026, un 7,8% más que un año antes. Los municipios más caros por precio de oferta fueron Loulé (5.194 €/m²), Lagos (4.729 €/m²) y Albufeira (4.194 €/m²). Las mayores subidas se dieron en Monchique (26,3%), Vila Real de Santo António (14,9%) y Faro (14,3%). Los propietarios que compraron hace años en estas zonas pueden tener plusvalías considerables.
Cuándo se considera obtenida la ganancia
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Según el artículo 10(3), la ganancia se obtiene normalmente en el momento de la venta. Pero hay un matiz si existe un contrato de promesa (contrato-promessa). En ese caso, se presume obtenida en cuanto el comprador recibe la entrega o la posesión del inmueble. Si entrega las llaves antes de la escritura, la ganancia puede imputarse a un ejercicio fiscal anterior al que espera.
¿Puede evitar el impuesto? Exenciones por reinversión
El extracto oficial del artículo 10 en el que nos basamos no recoge ninguna exención por reinvertir el importe de la venta, ni en una vivienda habitual ni en vivienda para alquilar. Por eso no describimos aquí las exenciones por reinversión ni sus condiciones. Si su plan depende de una exención, pida a un asesor fiscal o a la Autoridade Tributária que confirme si se aplica a su caso, y en qué condiciones, antes de vender.
Vendedores no residentes
Los textos oficiales citados no explican cómo tributan los vendedores no residentes por las plusvalías de inmuebles en Portugal. Si no es residente fiscal en Portugal, asesórese sobre el tipo y las reglas de cómputo que le corresponden. Compruebe también cómo se trata la venta en su país de residencia.
Lista de comprobación antes de poner en venta
- Localice su escritura original y el precio de compra; la ganancia se mide respecto a él.
- Compruebe si el inmueble recibió alguna vez apoyo público no reembolsable superior al 30% de su valor fiscal, y cuándo. Si vende antes de 10 años, puede tributar toda la ganancia.
- Anote cualquier otra venta de inmuebles prevista para el mismo año, porque ganancias y pérdidas se compensan.
- Calcule sus demás rentas imponibles para saber en qué tramo de 2026 caerá la mitad computable de la ganancia.
- Acuerde con cuidado la fecha de entrega de llaves si firma un contrato de promesa, ya que la posesión puede fijar el ejercicio fiscal.
- Pregunte a un asesor si le corresponde alguna exención por reinversión antes de fijar la fecha de venta.
Sobre Homiberia
Homiberia es una agencia familiar del Algarve, formada por madre e hijo. Operamos con la licencia portuguesa de mediación inmobiliaria AMI 11961, somos miembros de ASMIP (nº 1637) y tenemos una valoración de 4,8 estrellas en Google con 47 reseñas. Podemos ayudarle a planificar los plazos de su venta junto con su asesor fiscal.
- ¿Tributa toda la plusvalía de mi vivienda en el Algarve?
- Normalmente no. El artículo 43 del Código del IRS computa la ganancia inmobiliaria neta del año al 50% de su valor. La ganancia completa solo tributa si el inmueble recibió apoyo público no reembolsable superior al 30% de su valor fiscal a efectos del IMI y se vende antes de 10 años.
- ¿Qué tipo se aplica a la plusvalía en 2026?
- Para un contribuyente sujeto a los tipos generales del artículo 68, la mitad computable de la ganancia tributa por tramos del 12,5% (hasta 8.342 €) al 48% (más de 86.634 €), según la Lei n.º 73-A/2025.
- ¿Firmar un contrato de promesa puede cambiar el ejercicio fiscal?
- Sí. Según el artículo 10(3)(a), si existe un contrato de promesa, la ganancia se presume obtenida cuando el comprador recibe la entrega o la posesión del inmueble. Eso puede ocurrir antes de la escritura.
- ¿Puedo evitar el impuesto comprando otra vivienda?
- Los textos oficiales citados en esta guía no recogen ninguna exención por reinversión, así que no podemos confirmar que comprar otra vivienda reduzca el impuesto. Pregunte a un asesor fiscal o a la Autoridade Tributária si se aplica alguna exención a sus fechas e importes antes de vender.
Fuentes
- Portal das Finanças: Código do IRS, artigo 10.º (mais-valias and main-home reinvestment exclusion)
- Portal das Finanças: Código do IRS, artigo 43.º (50% inclusion of property gains)
- Portal das Finanças: Código do IRS, artigo 68.º (IRS progressive rate brackets)
- INE: median sale price per m², Algarve (12 months to Q1 2026)
- Idealista press releases on Cision: house price index incl. Algarve September 2026 (€4,216/m², +7.8%)