Le vrai coût d'un achat immobilier en Algarve en 2026 : IMT, droit de timbre, IMI et taux pour les résidences secondaires

La réponse courte

Lorsque vous achetez un logement en Algarve, vous payez deux taxes de mutation à la signature : l'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) et le droit de timbre (Imposto do Selo). Ensuite, vous payez l'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), un impôt foncier annuel. Tous trois sont fixés et publiés par l'administration fiscale portugaise (Autoridade Tributária e Aduaneira) sur le Portal das Finanças.

C'est l'IMT qui pèse le plus sur votre budget. En 2026, il va de 0 % à 7,5 %, selon la valeur imposable et l'usage du logement. Une résidence secondaire ou de vacances paie davantage que le même bien acheté comme résidence principale et permanente, surtout pour les prix les plus bas.

L'IMT en 2026 : quel barème s'applique à vous

Le code de l'IMT (CIMT, article 17) prévoit des barèmes distincts. La question décisive : le logement est-il destiné exclusivement à votre résidence principale et permanente (habitação própria e permanente) ? Si ce n'est pas le cas — résidence secondaire, logement de vacances ou bien acheté pour être loué —, c'est le barème résidentiel le plus élevé qui s'applique. Les seuils des tranches ci-dessous ont été fixés par la Lei n.º 73-A/2025 du 30 décembre.

Résidences secondaires et autres achats résidentiels

• Jusqu'à 106 346 € : 1 %
• De plus de 106 346 € à 145 470 € : 2 % marginal
• De plus de 145 470 € à 198 347 € : 5 % marginal
• De plus de 198 347 € à 330 539 € : 7 % marginal
• De plus de 330 539 € à 633 931 € : 8 % marginal
• De plus de 633 931 € à 1 150 853 € : taux unique de 6 % sur la valeur totale
• Au-delà de 1 150 853 € : taux unique de 7,5 % sur la valeur totale

Votre résidence principale et permanente

• Jusqu'à 106 346 € : 0 %
• De plus de 106 346 € à 145 470 € : 2 % marginal
• De plus de 145 470 € à 198 347 € : 5 % marginal
• De plus de 198 347 € à 330 539 € : 7 % marginal
• De plus de 330 539 € à 660 982 € : 8 % marginal
• De plus de 660 982 € à 1 150 853 € : taux unique de 6 % sur la valeur totale
• Au-delà de 1 150 853 € : taux unique de 7,5 % sur la valeur totale

Un barème distinct, plus bas, s'applique à certains achats de résidence principale visés par l'article 9, paragraphes 2 à 5, du code de l'IMT : 0 % jusqu'à 330 539 €, puis les mêmes tranches à 8 %, 6 % et 7,5 % au-delà. Savoir si vous y avez droit est une question juridique à régler avec votre avocat avant de compter dessus.

Terrains et biens non résidentiels

Les terrains rustiques (prédios rústicos) sont soumis à un taux d'IMT unique de 5 %. Les autres biens urbains qui ne sont pas des logements, ainsi que les autres acquisitions à titre onéreux, paient 6,5 %. C'est important si vous achetez un terrain, une ruine classée non résidentielle ou un bien mixte.

Comment se calcule l'IMT : exemples chiffrés

Photo de Kelly Sikkema sur Unsplash

L'IMT ne se réduit pas au taux marginal multiplié par le prix. En dessous des tranches à taux unique, la valeur imposable est divisée en deux. La partie allant jusqu'au plafond de la tranche la plus haute entièrement couverte est taxée au taux moyen publié pour cette tranche ; le reste est taxé au taux marginal de la tranche dans laquelle tombe le prix. Pour le barème des résidences secondaires, les taux moyens publiés au plafond de chaque tranche sont de 1 % (106 346 €), 1,2689 % (145 470 €), 2,2636 % (198 347 €) et 4,1578 % (330 539 €). Pour le barème de la résidence principale, ils sont de 0 %, 0,5379 %, 1,7274 % et 3,8361 %.

• Résidence secondaire à 300 000 € : 198 347 € × 2,2636 % (environ 4 490 €) plus 101 653 € × 7 % (environ 7 116 €) = environ 11 605 € d'IMT.
• Le même logement à 300 000 € en résidence principale : 198 347 € × 1,7274 % (environ 3 426 €) plus 101 653 € × 7 % (environ 7 116 €) = environ 10 542 € d'IMT.
• Résidence secondaire à 500 000 € : 330 539 € × 4,1578 % (environ 13 743 €) plus 169 461 € × 8 % (environ 13 557 €) = environ 27 300 € d'IMT.
• Résidence secondaire à 800 000 € : taux unique de 6 % sur la valeur totale = 48 000 € d'IMT.
• Tout achat résidentiel à 1 500 000 € : taux unique de 7,5 % sur la valeur totale = 112 500 € d'IMT.

Le droit de timbre à l'achat

Le droit de timbre (Imposto do Selo) s'applique à la mutation du bien, en plus de l'IMT, et se paie avant l'acte. Ses règles et son taux sont publiés par l'administration fiscale sur le Portal das Finanças. Les sources utilisées pour cet article ne mentionnent pas le taux actuel du droit de timbre ; nous n'en citons donc pas ici. Demandez à votre avocat de l'inclure dans votre estimation écrite des frais. Si vous empruntez, interrogez aussi la banque : le prêt peut entraîner ses propres frais.

L'IMI : le coût annuel de la propriété

L'IMI est l'impôt foncier récurrent que vous payez chaque année en tant que propriétaire. Il est municipal : il n'existe donc pas de taux national unique. Ses règles et taux sont publiés via le Portal das Finanças. Nos sources ne contiennent pas de taux d'IMI 2026 vérifiés pour les communes de l'Algarve. Prévoyez-le comme une ligne annuelle de votre budget et obtenez le montant pour le bien et le concelho concernés auprès de votre avocat ou sur le dernier avis d'IMI du vendeur.

Ce que les prix actuels en Algarve signifient pour votre facture fiscale

Selon l'INE, le prix médian auquel les logements se sont réellement vendus en Algarve était de 3 240 € le m² sur les 12 mois jusqu'au premier trimestre 2026, en hausse de 15,1 % par rapport à 2 814 € un an plus tôt. Les logements neufs se sont vendus à un prix médian de 3 573 € le m² et les logements anciens à 3 158 € le m². Il s'agit de ventes enregistrées, et non de prix affichés.

Les évaluations bancaires vont dans le même sens. D'après des chiffres de l'INE rapportés par The Portugal News, l'évaluation bancaire médiane des appartements en Algarve atteignait 3 010 € le m² en juillet 2026, juste derrière le Grand Lisbonne, et les évaluations résidentielles de la région dépassaient de 32,6 % la médiane nationale.

Concrètement, au prix médian de l'INE, un logement de 100 m² coûterait environ 324 000 €. Il se situe dans la tranche marginale d'IMT à 7 % et, en résidence secondaire, paierait environ 13 285 € d'IMT selon notre calcul : 198 347 € × 2,2636 % (environ 4 490 €) plus 125 653 € × 7 % (environ 8 796 €). La hausse des prix fait basculer davantage d'achats dans la tranche à 8 % ou dans les tranches à taux unique : vérifiez dans quelle tranche tombe votre prix avant de négocier.

Check-list budgétaire avant de faire une offre

Photo de Scott Graham sur Unsplash

1. Déterminez l'usage du logement : résidence principale ou secondaire. Cela change le barème d'IMT.
2. Situez votre prix dans la bonne tranche d'IMT et calculez l'impôt selon la méthode taux moyen plus taux marginal, ou au taux unique au-delà des seuils.
3. Vérifiez si le bien est classé résidentiel, rustique (5 %) ou autre bien urbain (6,5 %).
4. Demandez à votre avocat une estimation écrite incluant le droit de timbre et les éventuels frais liés au prêt.
5. Obtenez le montant annuel actuel de l'IMI du bien auprès du vendeur ou de votre avocat.
6. Vérifiez chaque chiffre sur le Portal das Finanças avant le compromis de vente.

Travailler avec Homiberia

Homiberia est une agence familiale de l'Algarve, titulaire de la licence AMI 11961, présente sur le marché local depuis plus de 15 ans. Elle travaille avec les partenaires de financement ComparaJA et Millennium BCP si vous avez besoin d'un prêt. Nous proposons actuellement 65 logements à la vente dans tout l'Algarve et pouvons vous aider à chiffrer les impôts de n'importe quel bien avant de vous engager.

Les non-résidents paient-ils un taux d'IMT plus élevé en Algarve ?

Les barèmes d'IMT dépendent de l'usage du logement, pas de l'acheteur. Un logement destiné exclusivement à votre résidence principale et permanente relève du barème le plus bas ; tout autre achat résidentiel, comme une résidence secondaire ou de vacances, relève du barème le plus élevé, qui commence à 1 % au lieu de 0 %.

Combien d'IMT pour une résidence secondaire à 500 000 € en 2026 ?

Environ 27 300 € selon notre calcul : 330 539 € au taux moyen de 4,1578 % plus les 169 461 € restants à 8 %. Faites confirmer par votre avocat ou par le simulateur du Portal das Finanças.

Quand le taux unique d'IMT s'applique-t-il ?

Pour les résidences secondaires, un taux unique de 6 % s'applique à la valeur totale au-delà de 633 931 € et jusqu'à 1 150 853 €. Pour une résidence principale, la tranche à 6 % commence au-delà de 660 982 €. Au-delà de 1 150 853 €, les deux barèmes appliquent un taux unique de 7,5 %.

Quel taux d'IMT s'applique à l'achat d'un terrain ?

Les terrains rustiques paient un taux d'IMT unique de 5 %. Les autres biens urbains qui ne sont pas des logements paient 6,5 %.