Depois de aceitar uma proposta, a venda passa por um contrato-promessa (CPCV) com sinal, pela verificação de documentos, pelos impostos de transmissão do comprador e pela escritura. A data em que o negócio se conclui, ou em que o comprador toma posse, decide em que ano fiscal entra a sua mais-valia.
A resposta curta
Depois de aceitar uma proposta, o vendedor e o comprador costumam assinar um contrato-promessa de compra e venda (CPCV), o comprador paga um sinal e ambas as partes preparam a escritura. A lei fiscal portuguesa trata o seu lucro como uma mais-valia resultante da venda de direitos sobre imóveis. Esse ganho conta no momento da venda, ou antes, se o comprador receber a posse ao abrigo do contrato-promessa. Por isso, as datas que acordar no CPCV contam para os seus impostos e não apenas para a sua agenda.
Passo 1: assinar o CPCV
O CPCV é a promessa de comprar e vender. A lei fiscal portuguesa reconhece-o como uma fase própria da venda de um imóvel. Ceder a sua posição num contrato relativo a imóveis é, por si só, uma mais-valia tributável. Encare o CPCV como o documento que fixa o negócio, não como uma formalidade.
- O preço e o valor do sinal, e como e quando é paga cada parte.
- A data-limite para a escritura e o que acontece se houver atraso.
- Se, e quando, o comprador recebe as chaves ou a posse antes da escritura.
- O que acontece ao sinal se alguma das partes não concluir o negócio.
- Que documentos o vendedor tem de entregar e até quando.
O sinal
O valor do sinal e as consequências do incumprimento negociam-se no CPCV. As fontes oficiais em que nos baseamos neste guia não fixam uma percentagem padrão nem as regras de incumprimento, por isso não as indicamos aqui. Antes de assinar, peça ao seu advogado que explique por escrito o que fica para si se o comprador desistir e o que teria de pagar se for o vendedor a não concluir. Confirme que a redação do CPCV corresponde a essa explicação.
Passo 2: pense duas vezes antes de entregar as chaves mais cedo
Foto de Tierra Mallorca em Unsplash
Alguns compradores pedem para se mudar ou começar obras antes da escritura. Segundo o artigo 10.º do Código do IRS, havendo contrato-promessa, presume-se que o ganho é obtido logo que haja tradição ou posse do imóvel. Uma entrega antecipada pode antecipar a data do ganho tributável face à escritura e, eventualmente, colocá-lo num ano fiscal anterior.
Passo 3: prepare os documentos antes da escritura
Comece a reunir os documentos no dia em que assina o CPCV. As fontes oficiais usadas neste guia não indicam os documentos exigidos, por isso peça ao seu advogado a lista definitiva para o seu imóvel. Use as perguntas abaixo como ponto de partida.
- A minha caderneta predial está atualizada e descreve o imóvel tal como está hoje?
- A minha certidão permanente do registo predial é válida na data da escritura e mostra hipotecas ou ónus que tenham de ser cancelados?
- Tenho licença de utilização e ela abrange ampliações ou alterações?
- Tenho um certificado energético válido?
- Se houver hipoteca, o banco já confirmou o valor de distrate e a presença na escritura?
Passo 4: o IMT e o imposto do selo do comprador
O IMT é o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis. O Código do IMT abrange também as transmissões sujeitas simultaneamente a IMT e a imposto do selo. Tem artigos próprios sobre o nascimento da obrigação tributária (artigo 5.º), o momento da liquidação (artigo 22.º) e os prazos de pagamento (artigo 36.º). Impõe ainda obrigações aos notários e a outras entidades envolvidas na escritura (artigo 49.º) e trata dos documentos relativos a transmissões que não são aceites (artigo 52.º). Para si, como vendedor, a questão prática é simples. Antes da escritura, peça ao advogado do comprador que confirme que os impostos de transmissão estão tratados, para que a assinatura não fique parada.
Passo 5: quando chega o dinheiro e em que ano fiscal conta
Defina no CPCV exatamente como e quando é pago o restante valor, e confirme que os fundos estão disponíveis antes de assinar. Para efeitos fiscais, o Código do IRS considera os ganhos obtidos no momento da venda. Havendo contrato-promessa, presume que o ganho é obtido mais cedo se o comprador receber a posse antes.
Escritura em dezembro de 2026 ou em janeiro de 2027
Foto de Estée Janssens em Unsplash
Uma escritura assinada a 31 de dezembro de 2026 e outra assinada a 2 de janeiro de 2027 podem colocar o mesmo ganho em anos fiscais diferentes. Isso muda a declaração anual a que pertence e o momento em que o eventual imposto é devido. Se tiver outros rendimentos ou ganhos num desses anos, fale do calendário com o seu contabilista antes de fixar a data da escritura no CPCV. Garanta que nenhuma entrega antecipada puxa o ganho para o ano anterior.
O mercado enquanto espera
As vendas registadas mostram onde estão os preços. Segundo o INE, o preço mediano a que as habitações do Algarve foram efetivamente vendidas foi de 3338 € por m² nos 12 meses até ao 2.º trimestre de 2026. Um ano antes era de 2922 €, uma subida de 14,2%. Os preços pedidos são outra medida. O índice do idealista situou o preço pedido no Algarve em 4216 € por m² em setembro de 2026, mais 7,8% em termos homólogos. Estes números mostram o mercado em geral. Não avaliam a sua casa.
Sobre a Homiberia
A Homiberia é uma agência familiar do Algarve, com licença AMI 11961 e associada da ASMIP (n.º 1637). Temos uma classificação de 4,8 estrelas no Google, com base em 47 avaliações. Podemos coordenar o CPCV, a verificação de documentos e a data da escritura com o seu advogado.
- O meu lucro é tributado quando assino o CPCV ou na escritura?
- O Código do IRS considera o ganho obtido no momento da venda. Havendo contrato-promessa, presume que o ganho é obtido logo que o imóvel é entregue ao comprador ou este toma posse. A simples assinatura do CPCV não o desencadeia, mas uma entrega antecipada pode fazê-lo.
- Fazer a escritura em dezembro ou em janeiro muda os meus impostos?
- Pode mudar o ano fiscal a que o ganho pertence, porque este é imputado ao momento da venda ou de uma entrega anterior. Combine as datas da escritura e da posse com o seu contabilista antes de as fixar no CPCV.
- Quem trata do IMT e do imposto do selo?
- São impostos de transmissão regidos pelo Código do IMT, que define regras sobre o nascimento da obrigação, a liquidação, os prazos de pagamento e as obrigações dos notários. Como vendedor, peça ao advogado do comprador que confirme que estão pagos antes da escritura.
- Posso ceder a minha posição num CPCV em vez de concluir a venda?
- A cessão de posições contratuais ou de outros direitos inerentes a contratos relativos a imóveis é tratada como mais-valia pelo artigo 10.º do Código do IRS. Peça aconselhamento fiscal antes de aceitar.
