Vender casa no Algarve em 2026: como funciona o imposto sobre mais-valias

A resposta curta

Vender um imóvel por mais do que pagou gera uma mais-valia, nos termos do artigo 10.º do Código do IRS. Pelo artigo 43.º, as mais-valias e menos-valias imobiliárias do ano são compensadas entre si, e o saldo conta, em regra, apenas em 50% do seu valor. Para um contribuinte sujeito às taxas gerais do artigo 68.º, esses 50% são tributados em 2026 a taxas por escalão entre 12,5% e 48%. Quanto mais outros rendimentos tiver, mais alta é a taxa sobre o ganho.

O que conta como mais-valia tributável

A alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS considera mais-valias os ganhos resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis. A alínea d) do mesmo número abrange também a cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis.

Porque só metade do ganho é tributada — e quando é tributado na totalidade

O artigo 43.º define o valor tributável. Primeiro, compensam-se todas as mais-valias e menos-valias realizadas no mesmo ano. Na venda de imóveis, esse saldo, positivo ou negativo, é depois considerado apenas em 50% do seu valor. O ganho em si apura-se segundo os artigos seguintes ao 43.º, que definem os valores de realização e de aquisição e que não reproduzimos aqui.

Há uma exceção. O saldo é tributado na totalidade se o imóvel tiver beneficiado de apoio não reembolsável do Estado ou de outra entidade pública superior a 30% do valor patrimonial tributário para efeitos de IMI. Aplica-se quando o apoio se destinou à aquisição ou a obras e a venda ocorre antes de passarem 10 anos. Os 10 anos contam-se desde a aquisição, desde a declaração comprovativa da receção da obra ou desde o pagamento da última despesa abrangida pelo apoio.

Os escalões de IRS em 2026

O artigo 68.º, na redação da Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro, fixa estas taxas gerais por escalão de rendimento coletável:

• Até 8 342 €: 12,5%
• Mais de 8 342 € até 12 587 €: 15,7%
• Mais de 12 587 € até 17 838 €: 21,2%
• Mais de 17 838 € até 23 089 €: 24,1%
• Mais de 23 089 € até 29 397 €: 31,1%
• Mais de 29 397 € até 43 090 €: 34,9%
• Mais de 43 090 € até 46 566 €: 43,1%
• Mais de 46 566 € até 86 634 €: 44,6%
• Mais de 86 634 €: 48%

O sistema é progressivo. Cada parcela do rendimento é tributada à taxa do seu escalão, e não o total à taxa máxima. O artigo 68.º define o método exato de divisão do rendimento pelos escalões.

Exemplo prático: a dimensão atual das mais-valias no Algarve

Foto de FIN em Unsplash

O INE regista os preços a que as casas foram efetivamente vendidas. No Algarve, o preço mediano de venda foi de 2 814 €/m² nos 12 meses até ao 1.º trimestre de 2025. Chegou a 3 240 €/m² nos 12 meses até ao 1.º trimestre de 2026, uma subida de 15,1%.

A título meramente ilustrativo, considere uma casa hipotética de 100 m² avaliada por essas duas medianas regionais. Daria 281 400 € num ano e 324 000 € no seguinte, uma diferença de 42 600 €. Pelo artigo 43.º, metade, ou seja 21 300 €, contaria como rendimento. Suponha que os seus outros rendimentos coletáveis já ultrapassam 86 634 €. Nesse caso, cada euro desses 21 300 € cai no escalão de 48%, o que dá 10 224 € de imposto. Um vendedor com rendimentos mais baixos pagaria menos, porque parte do ganho seria tributada em escalões inferiores.

Os preços pedidos são ainda mais altos

O idealista mede preços pedidos, não vendas, pelo que os seus números não são comparáveis com os do INE. Indicou que o preço mediano pedido no Algarve atingiu um máximo de 4 216 €/m² em setembro de 2026, mais 7,8% do que um ano antes. Os concelhos mais caros por preço pedido foram Loulé (5 194 €/m²), Lagos (4 729 €/m²) e Albufeira (4 194 €/m²). As maiores subidas registaram-se em Monchique (26,3%), Vila Real de Santo António (14,9%) e Faro (14,3%). Quem comprou nestas zonas há anos pode ter mais-valias consideráveis.

Quando se considera obtida a mais-valia

Foto de Jakub Żerdzicki em Unsplash

Pelo n.º 3 do artigo 10.º, o ganho considera-se, em regra, obtido no momento da venda. Mas atenção ao contrato-promessa. Nesse caso, presume-se que o ganho é obtido logo que o comprador recebe a tradição ou posse do imóvel. Se entregar as chaves antes da escritura, a mais-valia pode cair num ano fiscal anterior ao que espera.

É possível evitar o imposto? Benefícios por reinvestimento

O excerto oficial do artigo 10.º em que nos baseamos não prevê qualquer benefício pelo reinvestimento do valor da venda, seja em habitação própria e permanente, seja em habitação para arrendamento. Por isso, não descrevemos aqui benefícios por reinvestimento nem as suas condições. Se o seu plano depende de um benefício, peça a um consultor fiscal ou à Autoridade Tributária que confirme se se aplica ao seu caso, e em que termos, antes de vender.

Vendedores não residentes

Os textos oficiais aqui citados não explicam como são tributados os não residentes nas mais-valias de imóveis em Portugal. Se não é residente fiscal em Portugal, peça aconselhamento sobre a taxa e as regras de inclusão que se aplicam ao seu caso. Verifique também como a venda é tratada no seu país de residência.

Lista de verificação antes de pôr à venda

1. Localize a escritura original e o preço de compra; a mais-valia mede-se a partir dele.
2. Verifique se o imóvel recebeu algum apoio público não reembolsável superior a 30% do valor patrimonial tributário, e quando. Se vender antes de passarem 10 anos, a mais-valia pode ser tributada na totalidade.
3. Liste outras vendas de imóveis previstas para o mesmo ano, porque mais-valias e menos-valias se compensam.
4. Estime os seus outros rendimentos coletáveis para saber em que escalão de 2026 cairá a metade incluída da mais-valia.
5. Combine com cuidado a data de entrega das chaves se assinar um contrato-promessa, porque a posse pode fixar o ano fiscal.
6. Pergunte a um consultor se algum benefício por reinvestimento se aplica a si antes de fixar a data da venda.

Sobre a Homiberia

A Homiberia é uma agência familiar do Algarve, gerida por mãe e filho. Operamos com a licença de mediação imobiliária AMI 11961, somos associados da ASMIP (n.º 1637) e temos uma classificação de 4,8 estrelas no Google, com 47 avaliações. Podemos ajudá-lo a planear o calendário da venda em articulação com o seu consultor fiscal.

A mais-valia da minha casa no Algarve é tributada na totalidade?

Normalmente, não. O artigo 43.º do Código do IRS considera o saldo anual das mais-valias imobiliárias em 50% do seu valor. A totalidade só é tributada quando o imóvel recebeu apoio público não reembolsável superior a 30% do valor patrimonial tributário para IMI e é vendido antes de passarem 10 anos.

Que taxa se aplica à mais-valia em 2026?

Para um contribuinte sujeito às taxas gerais do artigo 68.º, a metade incluída da mais-valia é tributada por escalões entre 12,5% (até 8 342 €) e 48% (acima de 86 634 €), segundo a Lei n.º 73-A/2025.

Assinar um contrato-promessa pode mudar o ano fiscal?

Sim. Pela alínea a) do n.º 3 do artigo 10.º, havendo contrato-promessa, presume-se que o ganho é obtido logo que o comprador recebe a tradição ou posse do imóvel. Isso pode acontecer antes da escritura.

Posso evitar o imposto comprando outra casa?

Os textos oficiais citados neste guia não preveem qualquer benefício por reinvestimento, pelo que não podemos confirmar que comprar outra casa reduza o imposto. Pergunte a um consultor fiscal ou à Autoridade Tributária se algum benefício se aplica às suas datas e valores antes de vender.