Diese Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie an der Algarve: von der Caderneta bis zur Escritura

Kurz gesagt: Bevor Sie ein Angebot annehmen, sollten Sie die Caderneta Predial, die Certidão Permanente, den Energieausweis und die Licença de Utilização vorliegen haben – und prüfen, ob alle dieselbe Immobilie auf dieselbe Weise beschreiben. Die meisten Verzögerungen beim CPCV oder bei der Beurkundung entstehen durch Widersprüche zwischen diesen Papieren, nicht durch fehlende Dokumente. Dieser Leitfaden behandelt sie in der Reihenfolge, in der ein Verkauf sie braucht.

Die Checkliste für Verkäufer – in der richtigen Reihenfolge

1. Caderneta Predial – der steuerliche Datensatz der Immobilie.
2. Certidão Permanente – der Grundbuchauszug zu Eigentum und Belastungen.
3. Energieausweis – erforderlich, bevor Sie inserieren.
4. Licença oder Autorização de Utilização – der Nachweis, dass das Gebäude als Wohnung genutzt werden darf.
5. CPCV – der Vorvertrag, meist mit Anzahlung.
6. Escritura bzw. Urkunde – die Eigentumsübertragung mit Restzahlung und beglichenen Steuern.

1. Caderneta Predial: der Steuerdatensatz

Die Caderneta Predial ist der Datensatz der Immobilie bei der Steuerbehörde. Sie identifiziert die Immobilie über ihren Steuerartikel, zeigt ihren Steuerwert und den eingetragenen Eigentümer und dient als Grundlage für Immobiliensteuern wie die IMI und, auf Käuferseite, die IMT und die Stempelsteuer. Sie erhalten sie über das Portal das Finanças.

Prüfen Sie drei Punkte: Der genannte Eigentümer sind Sie, Flächen und Beschreibung entsprechen dem tatsächlichen Zustand des Hauses, und jeder Anbau oder Pool, den Sie ergänzt haben, ist tatsächlich erfasst. Ist das Gebäude vor Ort größer als auf dem Papier, fällt das den Anwälten der Käufer und den Banken auf.

2. Certidão Permanente: Eigentum und Belastungen

Die Certidão Permanente ist der Grundbuchauszug. Sie zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Hypotheken, Pfandrechte oder sonstigen Belastungen eingetragen sind. Die Anwälte der Käufer lesen sie zuerst. Haben Sie noch eine Hypothek, muss die Bank einer Ablösung zustimmen, damit die Belastung bei der Beurkundung gelöscht werden kann. Vergleichen Sie die Beschreibung mit der Caderneta: Flächen, Zahl der Geschosse und Nutzung sollten übereinstimmen. Achten Sie auf das aufgedruckte Gültigkeitsdatum und erneuern Sie den Auszug, falls er vor dem Abschluss abläuft.

3. Energieausweis

Der Energieausweis bewertet die Energieeffizienz der Immobilie und wird nach einer Besichtigung von einem qualifizierten Gutachter ausgestellt. Beauftragen Sie ihn vor der Vermarktung, denn die Einstufung gehört in Ihre Anzeige, und der Käufer erwartet eine Kopie. Gleichen Sie das Ablaufdatum mit dem voraussichtlichen Abschlusstermin ab.

4. Licença oder Autorização de Utilização

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Dieses kommunale Dokument bestätigt, dass das Gebäude für den angegebenen Zweck, etwa zum Wohnen, genutzt werden darf. Ausgestellt wird es von der Câmara Municipal des Concelho, in dem die Immobilie liegt. Hat man Ihnen gesagt, Ihre Immobilie brauche keine, verlassen Sie sich nicht darauf – lassen Sie sich das von Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen, bevor Sie das Haus vermarkten.

5. Der CPCV und die Anzahlung

Der Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) ist der Vorvertrag, der unterschrieben wird, sobald Preis und Bedingungen feststehen. Er enthält in der Regel eine Anzahlung des Käufers, eine Frist für den Abschluss und Bedingungen wie die Finanzierungszusage – unterschreiben Sie also erst, wenn Ihre Unterlagen vollständig sind. Lassen Sie im CPCV die Dokumente auflisten, die Sie übergeben, und die Lage bei der Genehmigung klar festhalten. Bitten Sie Ihren Anwalt zu erklären, was mit der Anzahlung geschieht, wenn eine Seite zurücktritt.

6. Die Urkunde

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Bei der Beurkundung vor einem Notar oder einer anderen befugten Amtsperson geht das Eigentum über, und der Restbetrag wird gezahlt. Bringen Sie Ihren Ausweis, Ihre Steuernummer, die vier Kerndokumente in gültiger Form und gegebenenfalls den Ablösebetrag Ihrer Bank mit. Der Käufer zahlt IMT und Stempelsteuer auf den Kauf vor oder bei der Unterzeichnung; die Regeln dazu legt die Steuerbehörde fest.

Häufige Probleme, die einen Verkauf verzögern

• Die Flächen in Caderneta und Certidão Permanente stimmen weder untereinander noch mit dem Haus überein.
• Ein Anbau, Nebengebäude oder Pool wurde ohne Genehmigung errichtet.
• Eine Hypothek oder sonstige Belastung ist noch eingetragen.
• Die Immobilie steht noch auf den Namen eines verstorbenen Angehörigen, und das Erbe wurde nicht eingetragen.
• Ein Dokument läuft zwischen CPCV und Beurkundung ab.

Warum gute Vorbereitung im aktuellen Markt zählt

Die tatsächlich erzielten Verkaufspreise an der Algarve steigen. Laut INE lag der Median der Verkaufspreise pro m² für Wohnimmobilien in der Region insgesamt in den zwölf Monaten bis zum zweiten Quartal 2026 bei 3.338 €, 14,2 % mehr als ein Jahr zuvor mit 2.922 €.

Manche Immobilien verkaufen sich zudem schnell. Laut Idealista wurde im dritten Quartal 2026 jede fünfte in Portugal für mehr als 1 Million € inserierte Immobilie in weniger als einem Monat verkauft, und im Distrikt Faro verließen 16 % dieses Premiumbestands den Markt in weniger als einer Woche. Wenn ein Käufer so schnell handeln kann, hat ein Verkäufer mit bereits geprüften Unterlagen die besseren Chancen, dass das Geschäft nicht ins Stocken gerät.

Homiberia bietet derzeit 63 Immobilien an der Algarve zum Kauf an. Wenn Sie einen Verkauf planen, prüfen wir Ihre Unterlagen vor der Inserierung, damit Probleme früh sichtbar werden. Homiberia ist ein lizenziertes Immobilienunternehmen, AMI 11961.

Kann ich mein Haus an der Algarve ohne Licença de Utilização verkaufen?

Das hängt von der Immobilie ab. Klären Sie vor der Unterzeichnung eines CPCV mit Ihrem Notar oder Anwalt, was die Urkunde enthalten muss und was Sie vorlegen müssen.

Wo bekomme ich die Caderneta Predial?

Sie ist der Datensatz der Immobilie bei der Steuerbehörde und über das Portal das Finanças erhältlich. Prüfen Sie, ob Eigentümer, Beschreibung und Flächen mit der Immobilie übereinstimmen.

Wer zahlt die Steuern bei der Beurkundung?

Der Käufer zahlt IMT und Stempelsteuer auf den Kauf, nach den Regeln der Steuerbehörde. Die Besteuerung eines etwaigen Veräußerungsgewinns beim Verkäufer ist eine separate Frage.