Oui, un non-résident peut emprunter auprès d'une banque portugaise pour acheter en Algarve, mais le prêt est calculé sur l'évaluation de la banque, pas sur le prix affiché. Les prix de vente constatés en Algarve ont augmenté de 15,1 % en un an : comparez le bien aux chiffres officiels avant de vous engager sur un prix, car tout écart d'évaluation sort de votre apport.
La réponse courte
Un non-résident peut demander un crédit immobilier au Portugal. Le montant emprunté dépend de trois éléments : les plafonds de prêt de la banque, l'évaluation du bien par la banque et votre capacité de remboursement. En Algarve, les prix de vente constatés ont augmenté rapidement : l'écart entre le prix demandé par le vendeur et la valeur retenue par l'expert peut être réel.
Les règles de prêt, les données sur les taux d'intérêt et les chiffres de l'Euribor sont publiés par la Banco de Portugal. Le pourcentage exact de financement (LTV, loan-to-value) que vous propose une banque figurera dans son offre écrite. Nous n'indiquons pas de chiffre unique ici : les sources de ce guide n'en fixent aucun, et les banques étudient les dossiers de non-résidents au cas par cas.
Comment une banque portugaise fixe le montant du prêt
En bref : la banque prête un pourcentage de la valeur du bien, et cette valeur est fixée par son propre expert. Si le prix d'achat dépasse l'évaluation, le prêt est normalement calculé sur le montant le plus bas. Vous financez la différence sur vos fonds propres.
- Quotité de financement (LTV) : la part de la valeur du bien que la banque accepte de prêter. Votre apport couvre le reste.
- Solvabilité : la banque confronte vos revenus aux mensualités, y compris avec des taux plus élevés.
- Évaluation : la valeur que la banque retient pour le bien, qui peut être différente du prix convenu.
- Type de taux : l'offre sera à taux fixe, variable (Euribor plus une marge) ou mixte. La Banco de Portugal publie l'Euribor et les données de taux qui permettent de comparer les offres.
Pourquoi l'évaluation bancaire peut être inférieure au prix demandé
Photo de micheile henderson sur Unsplash
Les experts s'appuient sur les prix réellement payés. Selon l'INE, le prix médian auquel les logements se sont effectivement vendus en Algarve était de 3 240 € le m² sur les 12 mois jusqu'au T1 2026, en hausse de 15,1 % par rapport à 2 814 € un an plus tôt. Les logements neufs se sont vendus à un prix médian de 3 573 € le m² et les logements anciens à 3 158 € le m².
Il s'agit de ventes constatées, pas de prix affichés. Les prix affichés sur des portails comme idealista reflètent ce que les vendeurs espèrent obtenir. Lorsqu'un bien est proposé bien au-dessus du niveau des ventes constatées pour son type et son secteur, l'évaluation bancaire peut tomber sous le prix convenu.
Secteurs haut de gamme : souvent sans banque
Au sommet du marché, le recours au crédit est moins fréquent. Un rapport d'Engel & Völkers relayé par The Portugal News indique qu'à Quinta do Lago et Vale do Lobo, où les prix dépassent 13 000 € le m², la majorité des acquisitions se font sans financement bancaire. Le même rapport précise que 60 % des transactions y concernent des résidences secondaires et que la clientèle est internationale à 80 %, notamment britannique et irlandaise.
Si vous prévoyez d'emprunter dans un tel secteur, comparez le prix au m² aux données officielles des ventes constatées avant de vous engager. Plus l'écart est grand, plus vous devez garder de liquidités en réserve.
Euribor : l'effet sur vos mensualités
L'Euribor est le taux de référence interbancaire de la zone euro qui sert à fixer le prix des crédits à taux variable. Un prêt variable correspond à l'Euribor plus une marge fixe convenue avec la banque : votre mensualité évolue donc avec l'Euribor. Un taux fixe supprime ces variations pendant la période fixe. Consultez les niveaux actuels de l'Euribor et les taux moyens des crédits auprès de la Banco de Portugal avant de comparer les offres.
Étape par étape : financer une résidence secondaire en Algarve
Photo de Tierra Mallorca sur Unsplash
- Obtenez un numéro fiscal portugais et ouvrez un compte bancaire au Portugal : vous en aurez besoin pour l'achat et le prêt.
- Contactez tôt des banques ou un courtier pour savoir ce qu'ils pourraient vous prêter en tant que non-résident.
- Comparez le prix demandé aux prix de vente constatés au m² publiés par l'INE pour la région avant de faire une offre.
- Mettez-vous d'accord sur un prix, puis vérifiez que le compromis de vente laisse le temps de l'évaluation bancaire et de l'accord de prêt.
- Laissez la banque mandater son expert. Si l'évaluation est basse, renégociez le prix ou augmentez votre apport.
- Examinez l'offre ferme : type de taux, marge, durée et coût total, au regard des données de la Banco de Portugal.
- Prévoyez l'IMT, le droit de timbre et l'IMI annuel. Les règles et taux officiels figurent sur le Portal das Finanças.
- Signez l'acte authentique : le prêt est alors débloqué et l'hypothèque inscrite.
Les liquidités nécessaires en plus de l'apport
Le prêt ne couvre pas les taxes d'acquisition. L'impôt sur les transmissions immobilières (IMT) et le droit de timbre sont payés à la signature, et la taxe foncière municipale (IMI) est due chaque année. Les taux et exonérations sont fixés par l'administration fiscale et publiés sur le Portal das Finanças. Intégrez-les à votre plan de trésorerie, avec l'apport et un éventuel écart d'évaluation.
Crédit immobilier et résidence : deux sujets distincts
Acheter avec un crédit portugais ne règle pas à lui seul votre situation au regard de l'immigration. Les démarches de résidence et de visa suivent leurs propres procédures officielles, présentées sur le site aima.gov.pt. Si vous comptez séjourner longtemps au Portugal, traitez ce point séparément du prêt.
Ce que les données disponibles ne montrent pas
Les chiffres officiels indiquent les prix de vente dans l'ensemble de l'Algarve, mais l'INE ne publie aucune valeur lorsqu'un secteur compte trop peu de ventes, et une médiane régionale ne correspond pas à chaque rue ni à chaque type de bien. Les sources citées ne donnent ni quotité unique pour les non-résidents ni niveau actuel de l'Euribor : consultez la Banco de Portugal et l'offre écrite de chaque banque.
À propos de Homiberia
Homiberia travaille avec les partenaires de financement ComparaJA et Millennium BCP et peut mettre en relation les acheteurs qui souhaitent comparer les offres de crédit. Nous exerçons sous la licence portugaise d'intermédiation immobilière AMI 11961.
- Un non-résident peut-il obtenir un crédit immobilier au Portugal ?
- Oui. Les banques portugaises prêtent aux non-résidents et étudient chaque dossier selon l'évaluation du bien par la banque et votre capacité de remboursement. Les données de prêt et de taux sont publiées par la Banco de Portugal.
- Que se passe-t-il si l'évaluation bancaire est inférieure au prix convenu ?
- Le prêt repose normalement sur l'évaluation la plus basse : vous renégociez le prix ou payez la différence sur vos fonds propres, en plus de votre apport. Les experts s'appuient sur les ventes constatées ; la médiane de l'INE pour l'Algarve était de 3 240 € le m² sur les 12 mois jusqu'au T1 2026.
- À quel rythme les prix augmentent-ils en Algarve ?
- L'INE a relevé un prix de vente médian de 3 240 € le m² en Algarve sur les 12 mois jusqu'au T1 2026, en hausse de 15,1 % par rapport à 2 814 € un an plus tôt.
- Le crédit couvre-t-il les taxes d'acquisition ?
- Non. L'IMT et le droit de timbre sont payés sur vos fonds propres à la signature, et l'IMI est dû chaque année. Vérifiez les règles et taux en vigueur sur le Portal das Finanças.
- Les acheteurs des secteurs haut de gamme de l'Algarve recourent-ils au crédit ?
- Souvent non. Un rapport relayé par The Portugal News indique qu'à Quinta do Lago et Vale do Lobo, où les prix dépassent 13 000 € le m², la majorité des acquisitions se font sans financement bancaire.