O custo real de comprar casa no Algarve em 2026: IMT, Imposto do Selo, IMI e taxas para segunda habitação

A resposta curta

Quando compra casa no Algarve paga dois impostos sobre a transmissão na escritura: o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo. Depois disso, paga o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), um imposto anual sobre o imóvel. Os três são definidos e publicados pela Autoridade Tributária e Aduaneira no Portal das Finanças.

Em 2026, o IMT vai de 0% a 7,5%, consoante o valor tributável e o uso que vai dar à casa. Uma segunda habitação ou casa de férias paga mais do que o mesmo imóvel comprado para habitação própria e permanente, sobretudo nos valores mais baixos.

IMT em 2026: que tabela se aplica ao seu caso

O Código do IMT (CIMT, artigo 17.º) tem tabelas de taxas distintas. A questão decisiva é saber se a casa se destina exclusivamente a habitação própria e permanente. Se não for o caso — segunda habitação, casa de férias ou casa comprada para arrendar — aplica-se a tabela habitacional mais elevada. Os limites dos escalões abaixo foram fixados pela Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro.

Segunda habitação e outras aquisições para habitação

• Até 106 346 €: 1%
• De mais de 106 346 € até 145 470 €: 2% marginal
• De mais de 145 470 € até 198 347 €: 5% marginal
• De mais de 198 347 € até 330 539 €: 7% marginal
• De mais de 330 539 € até 633 931 €: 8% marginal
• De mais de 633 931 € até 1 150 853 €: taxa única de 6% sobre o valor total
• Mais de 1 150 853 €: taxa única de 7,5% sobre o valor total

Habitação própria e permanente

• Até 106 346 €: 0%
• De mais de 106 346 € até 145 470 €: 2% marginal
• De mais de 145 470 € até 198 347 €: 5% marginal
• De mais de 198 347 € até 330 539 €: 7% marginal
• De mais de 330 539 € até 660 982 €: 8% marginal
• De mais de 660 982 € até 1 150 853 €: taxa única de 6% sobre o valor total
• Mais de 1 150 853 €: taxa única de 7,5% sobre o valor total

Há uma tabela separada, mais baixa, para certas aquisições de habitação própria e permanente abrangidas pelos n.os 2 a 5 do artigo 9.º do Código do IMT: 0% até 330 539 €, e acima disso os mesmos escalões de 8%, 6% e 7,5%. Saber se tem direito a ela é uma questão jurídica a esclarecer com o seu advogado antes de contar com isso.

Terrenos e imóveis não habitacionais

Os prédios rústicos pagam uma taxa única de IMT de 5%. Outros prédios urbanos que não sejam habitação, e outras aquisições onerosas, pagam 6,5%. Isto conta se estiver a comprar um terreno, uma ruína classificada como não habitacional ou um prédio misto.

Como se calcula o IMT: exemplos práticos

Foto de Kelly Sikkema em Unsplash

O IMT não é apenas a taxa marginal vezes o preço. Abaixo dos escalões de taxa única, o valor tributável divide-se em duas partes. A parte até ao limite do maior escalão que nele cabe inteiramente paga a taxa média publicada desse escalão; o restante paga a taxa marginal do escalão onde o preço se situa. Na tabela de segunda habitação, as taxas médias publicadas no limite superior de cada escalão são 1% (106 346 €), 1,2689% (145 470 €), 2,2636% (198 347 €) e 4,1578% (330 539 €). Na tabela de habitação própria e permanente são 0%, 0,5379%, 1,7274% e 3,8361%.

• Segunda habitação a 300 000 €: 198 347 € × 2,2636% (cerca de 4490 €) mais 101 653 € × 7% (cerca de 7116 €) = cerca de 11 605 € de IMT.
• A mesma casa de 300 000 € como habitação própria e permanente: 198 347 € × 1,7274% (cerca de 3426 €) mais 101 653 € × 7% (cerca de 7116 €) = cerca de 10 542 € de IMT.
• Segunda habitação a 500 000 €: 330 539 € × 4,1578% (cerca de 13 743 €) mais 169 461 € × 8% (cerca de 13 557 €) = cerca de 27 300 € de IMT.
• Segunda habitação a 800 000 €: taxa única de 6% sobre o valor total = 48 000 € de IMT.
• Qualquer aquisição para habitação a 1 500 000 €: taxa única de 7,5% sobre o valor total = 112 500 € de IMT.

Imposto do Selo na compra

O Imposto do Selo incide sobre a transmissão do imóvel, além do IMT, e é pago antes da escritura. As regras e a taxa são publicadas pela Autoridade Tributária no Portal das Finanças. As fontes em que nos baseamos neste artigo não incluem a taxa atual do Imposto do Selo, por isso não a indicamos aqui; peça ao seu advogado que a inclua na estimativa de custos por escrito. Se recorrer a crédito à habitação, pergunte também ao banco, porque o próprio empréstimo pode ter encargos.

IMI: o custo anual de ser proprietário

O IMI é o imposto sobre o imóvel que paga todos os anos enquanto proprietário. É municipal, por isso não há um valor único nacional; as regras e taxas são publicadas através do Portal das Finanças. Não temos nas nossas fontes taxas de IMI verificadas para 2026 nos concelhos do Algarve, por isso inclua-o como uma despesa anual no orçamento e obtenha o valor para o imóvel e concelho em causa junto do seu advogado ou na última nota de cobrança de IMI do vendedor.

O que os preços atuais no Algarve significam para o seu imposto

Segundo o INE, o preço mediano a que as habitações foram efetivamente vendidas no Algarve foi de 3240 € por m² nos 12 meses até ao 1.º trimestre de 2026, mais 15,1% do que os 2814 € do ano anterior. As habitações novas venderam-se a uma mediana de 3573 € por m² e as existentes a 3158 € por m². São vendas registadas, não preços pedidos.

As avaliações bancárias apontam no mesmo sentido. Dados do INE citados pelo The Portugal News situam a avaliação bancária mediana dos apartamentos no Algarve em 3010 € por m² em julho de 2026, apenas atrás da Grande Lisboa, com as avaliações habitacionais da região 32,6% acima da mediana nacional.

Na prática, ao preço mediano do INE, uma casa de 100 m² custaria cerca de 324 000 €. Fica no escalão marginal de 7% do IMT e, como segunda habitação, pagaria cerca de 13 285 € de IMT pelas nossas contas: 198 347 € × 2,2636% (cerca de 4490 €) mais 125 653 € × 7% (cerca de 8796 €). Verifique em que escalão fica o seu preço antes de negociar.

Lista de verificação do orçamento antes de fazer uma proposta

Foto de Scott Graham em Unsplash

1. Decida o uso da casa: habitação própria e permanente ou segunda habitação. Isso muda a tabela de IMT.
2. Situe o preço no escalão de IMT correto e calcule o imposto pelo método da taxa média mais taxa marginal, ou pela taxa única acima dos limites.
3. Confirme se o imóvel está classificado como habitacional, rústico (5%) ou outro urbano (6,5%).
4. Peça ao seu advogado uma estimativa escrita que inclua o Imposto do Selo e eventuais encargos do crédito.
5. Obtenha o valor atual do IMI anual do imóvel junto do vendedor ou do seu advogado.
6. Confirme todos os valores no Portal das Finanças antes do contrato-promessa.

Trabalhar com a Homiberia

A Homiberia é uma agência familiar do Algarve, licenciada com a AMI 11961, com mais de 15 anos no mercado local, e trabalha com os parceiros de financiamento ComparaJA e Millennium BCP se precisar de crédito à habitação. Temos atualmente 65 imóveis à venda no Algarve e podemos ajudá-lo a fazer as contas aos impostos de qualquer imóvel antes de se comprometer.

Os não residentes pagam uma taxa de IMT mais alta no Algarve?

As tabelas de IMT dividem-se pelo uso da casa, não pelo comprador. Uma casa destinada exclusivamente a habitação própria e permanente usa a tabela mais baixa; qualquer outra aquisição para habitação, como uma casa de férias ou segunda habitação, usa a mais alta, que começa em 1% em vez de 0%.

Quanto IMT pago por uma segunda habitação de 500 000 € em 2026?

Cerca de 27 300 € pelas nossas contas: 330 539 € à taxa média de 4,1578% mais os restantes 169 461 € a 8%. Confirme com o seu advogado ou no simulador do Portal das Finanças.

Quando se aplica a taxa única de IMT?

Na segunda habitação, aplica-se uma taxa única de 6% sobre o valor total acima de 633 931 € e até 1 150 853 €. Na habitação própria e permanente, o escalão de 6% começa acima de 660 982 €. Acima de 1 150 853 €, ambas as tabelas aplicam uma taxa única de 7,5%.

Que taxa de IMT se aplica à compra de terreno?

Os prédios rústicos pagam uma taxa única de IMT de 5%. Outros prédios urbanos que não sejam habitação pagam 6,5%.